上星期談到相信零售市道，以至商業市道的最壞時刻已經過去，空置率明顯改善。今日筆者想進一步分析物業投資市場的最新動向，所謂物業投資市場是指成交金額超越數億元，以至數十億、甚或是過百億元的大額物業投資，除整座商場以至大面積甲級商廈外，亦包括酒店、大額豪宅物業等的大額投資，買家主要是物業投資財團、老牌家族，以至物業投資基金、主權基金及家族辦公室。

物業投資市場向來對利率高度敏感，因此融資能力要比投資機會及物業估值更加重要，息口走勢亦成為投資市場的關鍵。事實上，自2022年美國聯邦儲備局加息周期展開，融資成本大幅提高下，在2022至2024年間整體投資市場急速降溫，加上無論住宅樓價以至工商物業的價值持續回落，跌市風險高企、對後市缺乏信心下，「現金為王」成為資金配置的主流，物業投資市場自然變得淡靜。

隨着美國減息周期重啟，低息環境持續下，最重要是住宅樓價已於去年年中開始逐步由跌轉升，樓價回升及低息配置的資金推動下，投資市場明顯轉熱，而當中的投資物業不單包括豪宅物業，亦有個別酒店以至全幢商住物業，反映近年來物業投資市場經已回歸。最新大額投資包括：老牌投資者紀惠集團，剛以約11.68億元售出舂坎角海天徑3至7號的華翠海灘別墅的全幢豪宅，而投資商舖投資者亦以3.4億元出售旺角亞皆老街67至71號全幢舊樓。

酒店改建作學生宿舍活躍

此外，酒店投資明顯更加活躍，連月來已有多座酒店全幢易手，包括計劃改建作學生宿舍的富豪東方酒店以15.18億元易手。另外，遠東集團油麻地香港海景麗絲酒店及紀惠灣仔摩理臣山道Dash Living on Morrison的全幢服務式住宅亦相繼以約7.5億元及3.86億元成交。

總括來說，今年物業投資市場已回復熾熱，市場上接連錄得多宗大額成交，入市買家背景亦十分多元，有多個家族財團、本地老牌家族、投資基金以至中資財團，反映現時投資市場的風險明顯緩和，財團入市信心恢復，相信未來物業投資市場仍會保持活躍。

（作者為世紀21星鑄總經理）