隨着地產經濟由增量擴張轉向存量運營，先進製造業和現代服務業加速成為內地經濟增長的新支柱，對城市空間載體的功能品質和運營能力提出更高要求。與此同時，擴大內需、產業升級、城市更新等一系列政策加快落地，正在為樓宇經濟發展創造新的機遇。

樓宇經濟不僅能帶動不動產持有環節稅收增加、有助於優化地方財政收入結構，而且是承接新興產業和消費業態發展重要載體，對於促進新時期供需精準對接、培育經濟增長新動能具有重要意義。

過去較長時期，中國房地產發展的驅動力主要依賴於增量建設，並通過龐大的地產鏈條拉動經濟增長。房地產投資不僅直接形成經濟增加值，也通過對鋼鐵水泥、家電傢具等上下游行業的需求，間接帶動更廣泛的製造業發展。2018至2020年，僅房地產業增加值佔GDP比重就高達8.3%左右，成為經濟增長的重要支撐。此後，隨着房地產市場進入深度調整階段，行業增加值佔GDP比重持續下降，2025年已降至6%以下。

傳統發展模式之所以難以延續，根本原因在於現階段已進入住房總量過剩階段。2006年以來，隨着城鎮化快速推進，中國城鎮人口年均增加規模保持在2000萬人以上，形成了旺盛的新增住房需求。與此同時，為彌補前期住房供給不足，新建住宅供應快速增長，按人均居住面積折算的可容納人口規模由每年約1000萬人提升至3000萬人以上，供需矛盾得到緩解。但到2018年後，隨着城鎮人口增量放緩，住房需求增長動能逐步減弱。儘管新建住宅供應較峰值有所回落，但仍明顯高於新增需求，住房供需失衡進一步顯現。

房地產發展的核心價值，實際上不應在於單純擴大建設規模，而在於重新回歸其服務需求的本質：滿足人民對美好生活的需要，為產業升級和城市發展提供高質量空間載體。由此，房地產轉型發展應順應新的市場趨勢，將支持經濟轉型和城市發展作為行業增長的新引擎。隨着新產業、新業態不斷湧現，樓宇經濟有望成為推動房地產轉型發展、培育經濟新動能的重要突破口。

改善地方稅收結構

新形勢下發展樓宇經濟主要有三方面必要性：

第一，商業用地供給過度，存量樓宇資產亟需發展新模式。「樓宇經濟」是以商務樓宇為載體，通過開發、出租、引入企業集聚，形成稅源並帶動區域經濟發展的一種新型經濟形態，常見於超大城市。傳統的樓宇經濟以「租金差」（租金收益減去蓋樓成本）為核心盈利模式，業主以「房東」角色收取租金、較少參與入駐企業的經營。進入存量時代，這種模式已難以為繼。

目前，中國商辦用房庫存處於高位，一線城市的去化周期（商辦用房庫存／過去1年平均銷量）平均高達87個月。其中，上海情況最為突出，去化周期接近300個月，反映出前期供給過度擴張而市場需求不足等問題。在庫存持續積壓的背景下，商辦用房空置率不斷攀升，2025年末中國寫字樓空置率預計高達26.7%，大量存量樓宇資產亟待更新改造、提升利用效率。

第二，樓宇經濟是承接消費升級、產業集聚和投資落地的重要載體，對擴大內需具有重要支撐作用。面對內需不足，2024年底中央經濟工作會議首次提出「大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求」。這標誌着中國宏觀政策的重大轉變，具有里程碑意義。推動居民消費需求從商品消費向服務消費加快轉變，必然需要依託高品質的消費場景提升消費體驗。在此背景下，提升樓宇品質、發展樓宇經濟，不僅有助於適配新消費、新產業的發展需求，也將成為擴大內需、推動經濟高質量發展的重要抓手。

今年5月，國務院發布的《城市更新「十五五」規劃》明確指出，要「推動老舊街區廠區、低效產業園區、低效樓宇等轉型升級」。低效樓宇改造並非簡單的建築翻新，而是圍繞新業態對空間功能的新需求，通過價值重塑和運營模式創新，使其成為承載產業升級、消費擴容和城市活力提升的重要平台。7月發布的《擴大消費「十五五」規劃》進一步強調，要「大力優化消費環境，加強消費基礎設施建設，實施城市商業提質行動，推進老舊商業街區改造提升」。這說明，以有效投資帶動消費能力和消費意願提升，已不僅僅局限在生產能力建設上，更體現在消費場景和產業空間等新型載體的打造上。

第三，樓宇經濟的地方稅收功能日益凸顯，有助於改善地方稅收結構。受房地產市場下行影響，近年來契稅、土地增值稅、土地出讓收入等交易環節的收入來源明顯回落，而房產稅表現相對穩定，增速連續四年接近或超過10%。2025年，房產稅規模突破5200億元（人民幣，下同），已成為地方稅體系中的第一大稅種。

值得一提的是，房產稅的稅基主要來自持有環節而非交易環節，因此本身受房地產周期波動的影響相對較弱。房產稅脫穎而出的原因還體現在三方面：其一，涉及個人住房的房產稅尚未在全國範圍內推開，目前僅在上海和重慶開展試點徵收，因此全國新房交易收縮對房產稅收入的直接影響較為有限。其二，在擴大內需政策導向下，得益於數字經濟、專業服務、新型消費等產業的快速發展，商務樓宇的需求保持韌性，儘管也存在內捲競爭、高換手率等問題，但整體對房產稅收入的衝擊仍然有限。其三，近年來中國稅收徵管效率提高。

強化長期運營理念

要把握樓宇經濟機遇，首先是引導樓宇業主強化長期運營理念。為推動業主從「資產持有者」向「空間運營者」轉型，應強化長期主動經營與產業孵化能力，提升樓宇經濟持續創造價值的能力。

1）探索設置差異化稅收安排。針對高空置率和頻繁交易的商業樓宇，提高房產稅成本約束；針對長期經營、入駐企業績效突出的商業樓宇，提供房產稅減免優惠。

2）完善與長周期經營相匹配的金融支持體系。鼓勵社會資本積極參與，支持有條件的地區發行REITs（房地產投資信託）擴容；考慮推動結構性貨幣政策工具的優惠貸款支持，由特定產業、企業向產業載體的運營主體延伸。

其次，支持商業與服務業供給體系健康發展。當前中國商業發展仍存在一定結構性問題。一方面，商辦用房供給端存在過度擴張現象，部分地區產業園區和寫字樓庫存壓力較大，同時部分行業同質化競爭加劇，商業活力受到抑制；另一方面，面向居民需求的服務業發展「大而不強」，醫療、教育、養老等服務的供給質量始終難以滿足需求。

1）優化低效、內捲行業的存量資源配置。加快新一輪城市更新項目落地，完善配套支持政策；推進國有「三資」改革，統籌利用國有資產、資源、資本；規範市場競爭秩序，整治不正當競爭行為，營造有利於民營經濟健康發展的營商環境。

2）補齊服務業供給短板，擴大高質量服務業增量。借鑒過往製造業開放路徑，推動服務業對外開放與業態創新，學習國際先進經驗，增強醫療、教育、養老等領域優質供給能力，同步提升樓宇空間對現代服務業的承載能力。

再次，支持樓宇經濟與城市更新協同發展。落實「十五五」時期國家城市更新工作部署，應重視商業樓宇更新的規劃管理。

1）可考慮建立分類施策與功能兼容機制，對不同等級、不同區位的商務樓宇實行差異化更新策略。按城市主中心、地區中心、社區中心等不同層級，分類允許商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、租賃住房（含人才公寓）等多元業態。

2）建議在規劃土地方面給予更大彈性，如對提供公共空間、公共服務設施等公共要素的商務樓宇，可按規定增加相應經營性建築面積。

3）推動統一運營與全生命周期管理。加強城市更新募投項目監管，嚴格控制地方政府依託城投平台和地方國企在預算外舉債，防範隱性債務引發的風險和期限錯配，結合空置率、租金收入、入駐企業績效等重點指標定期考核募投項目的運營情況。

（作者為中國首席經濟學家論壇研究院院長）