美國重啟加息周期，雖然本港銀行按兵不動，未有跟隨加息，但市場預期若美國年底前再加息，港元拆息將進一步上升，銀行仍有機會上調最優惠利率（P）。在港息或跟升下，定息按揭可鎖定低息，有助穩定供款、方便預算，近期深受置業人士歡迎。另一方面，中銀近日亦宣布推出「特優先P後H」按揭計劃，首兩年或三年實際按息低見2.68厘，為置業人士提供定按以外的低息新選擇。在加息陰霾下，置業人士該如何選擇合適的按揭計劃？/大公報記者 邵淑芬

中銀香港宣布推出「特優先P後H」按揭計劃，客戶可選首兩年或三年特優P按，年利率P減2.32厘，以P=5%計實際2.68厘；期滿後轉為H加1.3厘，封頂P減1.75厘。計劃適用於一、二手私宅買賣、物業套現、轉按及加按，須於2026年12月31日或之前申請，並於2026年11月1日至2027年4月30日提取，同時提供現金回贈。

定按方面，現時市場上有提供定息按揭計劃的機構有滙豐、恒生及按揭證券公司，但銀行與按揭證券公司計劃各有側重。銀行方面，滙豐提供首三或五年定息2.93%，鎖定期後息率低至H+1.3%、封頂P-1.75厘（P=5%），申請至今年12月底，貸款上限5000萬元。而恒生首三年定息2.93%，申請至今年11月30日，貸款100萬至2000萬元，其後P-1.75厘（P=5%）。兩者3年定息率、定息後息率及提取限期一致，但恒生僅提供3年期定息、申請早一個月結束、上限較低。

定按貸款上限有別

至於按揭證券公司定按計劃則提供較長年期計劃，分別提供10年、15年及20年定息，息率分別4.25%、4.40%及4.55%，定息期後浮息P-2.35厘（P=5.25%），每宗住宅按揭上限1000萬元，申請期由2026年9月24日起至另行通知，提取期為遞交申請後兩個月內，提前還款罰款首三年3%、2%、1%。比較之下，按證計劃定息期長達10至20年，適合極度害怕利率風險、希望超長期鎖息的用家；但息率4.25%至4.55%，遠高於銀行首三至五年定按的2.93%，貸款上限1000萬元亦低於滙豐5000萬元及恒生2000萬元。銀行定按則以低息短期鎖息取勝，適合一般置業人士。

慳息方面，以貸款500萬元、30年期計，H按封頂3.25厘月供21760元；定息2.93%月供20892元，省868元或4%，每月利息減約1333元或9.8%。而中銀「先P後H」息率2.68厘，月供20227元，較H按封頂省1533元或7%。每100萬元，2.93%定按較現H按封頂月供減約174元；若P加0.25厘，H按實際升至3.5%，每100萬元月供約4490元，較加息前多約138元，定按2.93%則較加息後H按月供減312元。

中銀「先P後H」具競爭力

中原按揭董事總經理王美鳳指，中銀新計劃實際按息2.68%，低於定按2.93%達0.25厘，亦低於H按3.25%達0.57厘，讓供樓人士即時享有更低息。她分析，年內加息幅度料僅0.125至0.25厘，即使加P，新計劃P按息僅由2.68%升至2.805%至2.93%，仍低於H按及有可能低於定按，故具吸引力。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，早前兩間大型銀行續推定按，現中銀推「先P後H」，為置業人士提供更多選擇，產品日益多元化，有助樓按市場健康發展。他指市場料美國年內仍可能加息，屆時港銀或輕微上調P0.125厘。即使如此，新計劃實際按息升至2.805厘，仍低於H按及定按。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出，中銀計劃實際息口2.68%，較2.93%定按低，惟市場預期港銀加P，故對新計劃有保留，建議選定息計劃才起到防加息作用。他指市場預期港銀年底加一次P、明年再加一次，若累計加幅達0.25%，先P後H優勢將被抹平，客戶並要承受罰息期內P續升風險，除非預計加息周期不會加多於0.25%，否則選用先P後H未必着數。