發展局最新公布本財年第三季賣地計劃。連同首兩季合計，首三季可興建單位達1.568萬伙，已超額完成全年1.26萬伙目標約24%。市場推算，在私人發展及重建項目帶動下，全年總供應有機會挑戰2萬伙，創9年高位。

部分市場人士或憂慮供應過量，惟客觀數據顯示，2萬伙的規模僅與去年一手成交量相若；加上今年成交持續強勁，反映市場具備充沛吸納能力。土地供應超標非但不是隱憂，反而彰顯特區政府前瞻性的土地政策視野。從土地規劃到樓花落成往往需時數載，短期內不會對私宅市場構成衝擊。

財政預算案預測未來5年年均私宅落成量約1.7萬伙，創預算案公布以來新低，顯示私宅落成高峰期已然過去，一手市場庫存亦顯著收窄。截至二季度末，未來3至4年一手潛在供應降至9.6萬伙，自2022年第三季後首度跌穿10萬伙大關；現樓貨尾更由高峰期的2.8萬伙急降逾三成，至1.9萬伙。

在「庫存減、需求增」的健康格局下，發展商投地信心全面回升。早前何文田佛光街地皮以逾43億元批出，每呎地價破2萬元，大幅超越市場估值上限；紅磡及東涌等地皮亦屢以超預期價格成交。發展商積極搶地，既為庫房注入活水，亦為整體市場注入強心針。

土地市場的盛況直接投射至一手新盤表現。10月上半月一手交投迅速突破640宗，隨着多個焦點項目進一步「百花齊放」，戰線更蔓延至各區。多個矚目紅盤接連開售，部分更獲逾百倍超額認購，預期銷情理想，全月一手成交料突破2000宗大關。

新盤熱賣 租務看俏

新盤交投爆發，背後有強勁實體租務市場支撐。受惠於引進人才及非本地生源源不絕落戶本港，美聯「租金走勢圖」顯示，今年首9個月租金累升約5.4%。期內傳統十大屋苑租金水平全線造好，其中康怡花園及海怡半島更錄得雙位數升幅。

值得留意的是，差估署A類細單位租金回報率亦升至3.5%，高於平均經絡按揭息率3.12厘，令「細單位租務收益利差」擴闊至約0.38厘，近一年高位。部分屋苑如瑧頤、薈朗及新葵興花園，租金回報率更高達4.7%至4.8%。

當前「供平過租」效益顯著，驅使不少具實力租客轉租為買，同時吸引長線資金入市收租。再加上近日房委會「居屋2025」推出近7000伙優質單位，進一步打穩「換樓鏈」梯級，私樓與資助房屋相輔相成。

在賣地庫存遞減、新盤熱賣與租務回報高企等多重利好匯聚下，第四季本港樓市已具備邁向穩健升軌的實質動力。

（作者為美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事）