樓市轉旺，九龍新盤開價亦重上2萬元水平。過去兩年發展商以低價搶客，「1字頭」成為招徠，如今逾半新盤首批折實平均呎價突破2萬元，超低價求去貨的年代暫告一段落。

今年九龍區新盤戰全面爆發，暫有約21個項目先後以價單形式推售，首批折實平均呎價由油塘擎海的1.3988萬元，至九龍塘滶蘊的3.3816萬元，當中11個盤突破2萬元，佔比過半。相比2024年全年約16個盤只有1個見「2字頭」，2025年12個盤有5個，今年增至11個，2萬元已由少數項目的定位，逐漸變成市場常態。

榜首是新世界九龍塘滶蘊，首批折實平均呎價3.3816萬元，令九龍新盤久違地重見「3字頭」；牛池灣33清水灣以2.3921萬元。連同恒地首岸系列、瑜悅、瑧珀、首匯等，合共11個盤齊站2萬以上。由傳統豪宅地段，到啟德、紅磡、牛池灣及九龍城，「2字頭」已不再是豪宅專利。

供應短缺 地價升穿2萬

為何市區新盤敢於重越2萬元，麵粉價已給出答案。嘉里10月以43.08億元投得何文田佛光街住宅地，每呎樓面地價約2.0738萬元，創九龍區近5年新高。麵粉已逾2萬元，加上建築費及利息成本，麵包價未來定位已有啟示。 更何況，未來住宅供應將逐步向北部都會區傾斜，本財政年度賣地表內，九龍區住宅地只有佛光街一幅，市區地荒，供應買少見少。

九龍不是每個盤都賣2萬元。油塘擎海Ⅰ首批1.3988萬元就證明「1字頭」一樣有承接。只是同一個九龍，1.3萬元與2.3萬元賣的客完全不同：一個賣轉型中的工業區，上車盤靠價格吸客，發展商求量；2.3萬元賣的是市區綜合大盤，憑地段、配套及歷史保育價值，面向追求市區生活的換樓客與專才家庭，發展商求價。

發展商普遍仍以貼市價推盤，但市區地皮買少見少，手上有貨者取態已見分歧，部分更轉趨惜售，求價不求量。麵粉價率先回勇，麵包價自然水漲船高。九龍全新樓1字頭將愈來愈少，2字頭漸成常態。2024年那種「2萬有找」買啟德的日子，已漸成往事。

（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）