樓市發展到現在，有更清晰趨勢特徵，可以用圖表技術分析和數據去描述，筆者在此分享一下。

樓市非常明確是一個鞏固期，如果看差餉物業估價署和祥益指數的樓價指數圖表，仍然處於一個「上升通道」之中。上升通道即是指經過一連串的阻力線以及一連串的支持點，在圖表中畫兩條線之後便成為兩條平行線，就如同一條通道一樣。

若看中原指數，很可能正在醞釀着樓價再次上升的「雙底」（W形趨勢），這未必一定能夠順利完成，若未能順利完成，便需要多一個回合的鞏固！而在新界西分區指數，其實已初步形成相關趨勢。

當然，筆者不同意那些非常負面的說法，例如說樓市只是「曇花一現」或「死貓彈」的負面評論，事實是樓價已經連升15個月（差估署樓價指數由去年3月升至今年6月）。一個連續上升十多個月的樓價，我們不能說是曇花一現，這不是偶然的，而是結構性回升。而樓價上升十多個月之前，在技術分析上是具備「雙底」形態作鞏固的（去年上半年在祥益指數和CCL都有出現）。所謂雙底，即是指跌到極致、跌無可跌，連續兩次在同一個位置守住並經過兩次成功鞏固和穩固，代表購買力積聚之後回頭向上。

樓價上升十多個月之後，現在是一個有升有跌的輾轉橫行局面。如果短期之內，或者在未來兩至三期中原指數回頭向上，它便形成了一個雙底。如果今次不成功，很可能需要多一個回合，可能等待至農曆新年前後以「小陽春」回應。

筆者並不是想爭拗樓價升跌，我是想討論其結構性的本質。第一，它並非偶然的上升；第二，這個上升之前是有一段鞏固時間才得以向上的；第三，在樓價回升之前，市場形態就以「百葉窗效應」去反映。

什麼是「百葉窗效應」？我們試想像一幅百葉簾，拉動時是一片一片葉片依次升起。在樓市中，這代表購買力會先集中推高某個價格區間的物業，當該區間價格被推高後，購買力便會「溢出」到鄰近的區間，帶動下一格上升，形成骨牌式的輪動效應。

筍盤消化 購買力上移

例如，市場由谷底回升的初期，成交原本較集中在100元釐印費的300多萬元住宅板塊，但當300多萬元的優質單位售罄後，便輪到400多萬元單位，以筆者經營的屯門天水圍區最新市況，便是400多萬元的成交最多。400多萬元的成交並非100元釐印費，為何反而成交會比300多萬元的板塊多？這便是百葉窗效應，優質單位售罄了，購買力就轉移到較優質的400多萬元板塊，現在購買力已開始朝着「五字頭」走，令成交量開始增加，也就是說，在這段正在鞏固的時候，購買力在市場裏逐個板塊去進行鞏固運動，何時鞏固完成就要看「雙底」何時出現。

也就是說，筆者認為現時的樓市是非常明朗的。我們只是等待它鞏固完成，隨後再次上升。下次上升可能不會長達十多個月，可能會較短，但也絕不會只有兩三個月的時間。希望以上的看法可以提供實在的參考給予讀者。

（作者為祥益地產總裁）