明若觀火/保障性租賃房影響幾何？\中信証券固定收益首席研究員 明 明

保障性租賃住房建設和佔比的提升是「十四五」的重要目標，料將呈加速發展趨勢。根據筆者不完全統計，現已公布的「十四五」期間新增保障性租賃住房計劃籌建數超過660萬套。估計「十四五」期間全國新增保障性租賃住房將在800-900萬套之間，對應的新增建築面積或在4-4.5億平米左右，對應的開發投資將在1.7-1.9萬億元（人民幣，下同）左右，預計2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。短期看，預計「十四五」期間保障性租賃住房建設的影響力不及棚改，但長期趨勢或將持續向上。

國家層面的「十四五」規劃中明確指出中國未來要「有效增加保障性住房供給」。相比之下，「十三五」的重點更多的是房地產去庫存和棚改貨幣化。《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》發布後，發改委、住建部多次發文，鼓勵支持房地產及建築企業共同推動保障性安居建設。銀保監會、央行也多次表態，要加大對長租房市場的金融支持，共同推進REITs（房地產信託投資基金）試點，為發展保障性租賃住房提供財政和金融支持。

為何大力發展保障性租賃住房？保障性租賃住房能夠在一定程度上替代居民對商品房的需求，防止房價上升，符合「房住不炒」的大方向。各城市相應的規劃及國家統計局數據顯示，常住人口增長壓力較大的城市在「十四五」期間增加保障性租賃住房供給的積極性更高。除此之外，保障性租賃住房更加契合商業化的運作模式，財政能夠起到支持作用，且負擔相對有限。短期還能起到穩定房地產投資，支撐實體經濟需求的作用。

經估算，「十四五」期間全國新增保障性租賃住房大致為800-900萬套，新增建築面積或在4-4.5億平米左右。據不完全統計，「十四五」期間計劃籌建的新增保障性租賃住房數量已經超過660萬套。保障性租賃住房以「解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題」為主要目的，已公布計劃的省份，「十四五」期間籌建的新增保障性租賃房數量與「十三五」期間的常住人口變化存在一定關聯。

據此估計，全國「十四五」期間新增保障性租賃住房約將在800-900萬套之間。保障性租賃住房以70平米以下的小戶型為主，但各地保障性租賃住房套均面積的分化較大，若按照每套50平米來大致估算，對應「十四五」期間的新增建築面積或在4-4.5億平米左右。

帶來增量投資兩萬億

筆者預計，「十四五」期間保障性租賃住房將為地產開發投資帶來1.7-1.9萬億的增量。保障性租賃住房建設多依靠自有、閒置土地建設，在變更土地屬性時也無需繳納土地出讓收入，因此投資得估算主要考慮房屋造價。若「十四五」期間房屋建造的平均成本假設為4300元／平米，以此推算「十四五」期間由保障性租賃住房建設帶來的房地產投資增量在1.7-1.9萬億左右。

參考目前一些重點城市已披露的2022年保障性租賃住房建設計劃，多數城市都希望適當打一些提前量，例如上海市計劃在2022年籌建的保障性租賃住房套數佔「十四五」總計劃的比例為36%。結合部分重點城市的情況，大致估計2022年全國計劃籌建的保障性租賃住房將佔到「十四五」總計劃的25%左右，能夠為明年的房地產開發投資帶來4100-4600億元增量，拉動增速上行2.8-3.1個百分點。

從目前的狀況來看，保障性租賃住房現有的計劃規模較棚改仍有一定差距。不過，堅持租購並舉，解決長期以來困擾中國的房地產問題是較為確定的方向。保障性租賃住房建設對經濟的拉動作用並不局限於房地產本身。一方面，保障房能夠與配套基礎設施的建設緊密聯繫在一起；另一方面，也能夠使大城市吸納更多的青年人口和新市民，預計對消費和服務業的長期提振是潛移默化的。