春實秋華/保障性租賃房能托底樓市嗎？\海通證券首席宏觀分析師 梁中華

近日中央經濟工作會議指出，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。「十四五」規劃提出，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。在房地產市場下行壓力增大的情況下，明年中國保障性租賃住房建設大概能夠拉動多少投資？能否起到穩增長的目的？

當前，中國住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體。其中，保障性租賃住房主要集中在流動人口較多的城市，面向群體是無房的新市民、青年人，且不設收入線門檻。今年5月12日和14日，住建部分別在瀋陽、廣州召開發展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等四十個城市政府負責人分兩批參加。筆者認為，這意味着中國保障性租賃住房建設以上述重點城市為主。

為了更快滿足新市民的住房需求，保障性租賃住房重點利用存量土地和房屋建設。具體而言，對於人口淨流入的大城市或者省級政策確定的城市，在土地供應上，除了集體經營性建設用地、企事業單位自有土地，還能將產業園區的配套用地面積佔比上限由7%提高到15%利用。此外，還可以適當利用新供應國有建設用地建設。

在房屋改建上，允許將閒置和低效利用的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。

從住房環境看，堅持小戶型、低租金。保障性租賃住房以不高於70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房。根據地區發布的規劃，與周圍市場租賃住房項目比，溫州保障性租賃住房的租金不高於八成，武漢、濟南、成都等城市低於10%至15%左右。上海在低於市場租金九折以下的基礎上，對於面向本園區、本單位等定向供應的保障性租賃住房租金還可進一步下調，並且租金年漲幅不超5%。

為了保證可持續性，保障性租賃住房建設的資金支持較為多元化。首先，在金融政策上，加大信貸支持力度。支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，同時發行金融債券，將募集資金用於相關貸款投放。其次，在財稅政策上，一方面，中央財政下達保障性安居工程補助，地方政府發行專項債券，均作為保障性住房的建設資金。另一方面，國務院常務會議提出，自10月1日起，當租賃企業向個人出租住房時，增值稅減按1.5%繳納。當企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房時，房產稅減按4%徵收。最後，REITs（不動產投資信託基金）輔以支撐。今年7月發改委發文，部署基礎設施領域REITs試點擴容工作，把保障性租賃住房項目納入其中。

明年投資料超兩千億

根據住建部統計，2021年四十個重點城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套。截至9月份，四十個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套，佔全年計劃的76.9%，完成投資775億元。筆者預計，今年這些城市的保障性租賃住房投資達到1000億元左右。

那麼「十四五」期間，中國保障性租賃住房的供應規模有多大？如前所述，保障性租賃住房的建設主要以四十個重點城市為主。考慮到目前這四十個城市的名單尚未公布，我們將與住建部聯網且受到重點監測的首批四十個城市為研究對象。需要強調的是，這些城市也是中國流動人口較多的城市，主要由三部分構成：一是除了拉薩以外的三十個內地省會城市；二是青島、廈門等五個計劃單列市；剩餘的五個城市則是無錫、蘇州、溫州、北海、三亞。

目前，廣東、浙江、上海等九個省級地區發布了「十四五」時期保障性租賃住房供應計劃，共計約431萬套左右。此外，西安、貴陽、南昌等五個省會城市以及計劃單列市廈門，共計劃籌集保障性租賃住房約87.6萬套。對於其他城市，北京、天津、重慶三個直轄市我們以各自30萬套估算，而剩餘的城市多屬於中西部以及東北地區，由於流動人口較少，參考相似等級城市的發布計劃，我們按照各自10萬套估計。因此，筆者測算，在「十四五」時期，全國將新增保障性租賃住房約748.8萬套，其中2022至2025年約655.2萬套。

從多數地區規劃看，前三年保障性租賃住房的建設更快，筆者估計2022年保障性租賃住房建設接近200萬套，投資約2100億元，預計拉動地產投資0.75個百分點，作用相對有限。