樓市低迷/啟德宅地呎價6138元　8年半最平

啟德2A區大型商住宅地皮被視為是今年僅有百億地王，終在經濟下行及加息周期等利淡因素打擊下，黯然跌落百億寶座，由長實（01113）以低於市場估值下限23%的87.03億元奪標，每呎樓面地價僅6138元，重返逾8年半的區內低位。不過，長實今年成功「標尾會」之餘，更是今年地皮／項目中標的的大贏家。\大公報記者　林志光

該幅啟德2A區商住地皮由4、5B及10號3個地盤組成，原作商業用途，於2020年曾推出招標，可惜因商業市道低迷，導致流標收場。特區政府遂將該地，與同區4幅商業地，共5幅一併向城規會申請改為住宅用途，最後3幅獲通過。該幅地皮正是第1幅招標的「商轉住」土地。由於此地規模大，可建樓面超過140萬方呎，以過去7年間區內所出售的住宅地，每呎樓面地價均在1萬元以上，即使今年樓市回調，市場對此地的估值仍達113億至160億元以上，且視為今年唯一的百億地王。而是次成交價低估值下限23%。

吳佳慶：回報料非常理想

此地上周五截標時，共收到6份標書，均來自本港實力雄厚的大發展商或財團。惟地政總署昨日公布，地皮由長實旗下鋒城投資有限公司以最高標價87.03億元中標。中標價較市場下限低約23%，每呎樓面地價僅為6138元，回落至2014年5月時水平，當時會德豐地產以每呎樓面地價6101元奪得1H區3號住宅地；此後區內所標售的土地，每呎樓面地價已在萬元以上。

長實執行董事吳佳慶表示，十分高興今次能以相宜價錢投得啟德大型地皮。此地地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，今年有多項利淡因素導致樓市下跌，包括內地及本港的經濟不理想、美國及本港進入加息周期、中美貿易衝突持續、俄烏衝突引發的全球通脹及能源價格上升等，都增加發展商的投資風險；加上此地有地下購物街及較多的公共空間建設等，都增加建築年期及成本，致令發展商不得以較審慎的出價投標。他相信未來一段時間，樓價與地價會持續相互牽引下跌。

大折讓成交 市場料不欲流標

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，現時樓市氣氛差，發展商賣樓困難，導致貨尾不斷囤積，現金流回籠慢，發展商便難以積極出價競投土地。至於地皮今次明顯以區內大折讓價成交，或反映不欲造成流標後果，將底價設在極低水平，未來半年內，地價應會持續下走。

此地除商住發展外，發展商還須為政府興建兩所安老院及日間護理中心、一所家屬／親屬資源中心和一所幼兒留宿中心。該等社福設施落成後，政府會支付最高2.637億元予財團，或實報實銷，低者為準。