斷供潮反思錄③/供需政策齊發力 市場吃了定心丸

「大規模爛尾帶來的斷供潮會嚴重挫傷脆弱的市場信心。對我們來說，保交樓肯定是頭等大事，這也直接影響到銷售口碑，以及企業的後續發展。」在河南有大量投資的某房企的一位銷售人員表示，自己最近正和同事忙着學習中央與地方的紓困政策，對於「賬上真沒錢」的他們而言，無論是來自中央的專項借款，還是地方的紓困基金，都是支撐企業活下去的保命錢，穩定市場的定心丸。\大公報記者 倪巍晨 俞晝

「房地產是國民經濟的支柱產業，但也是近年來受到調控最多，市場信心最差的行業。」中央財經委員會辦公室副主任尹艷林在公開場合說話十分坦誠，意味着國家對房地產行業出現的問題以及嚴重性認識深刻，也意味着絕不會袖手旁觀。

「金融16條」與「三支箭」給力

事實上，政府正是本輪房企「保交付」的堅實後盾。今年8月，國家部委推出2000億元（人民幣，下同）專項借款，鄭州等地亦成立了紓困基金。進入9月後，「保主體」政策力度顯著增大，人行三季度例會提及，推動「保交樓」專項借款加快落地使用、並視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持。

11月以來，利好政策更是暖風頻吹，人行除向商業銀行提供2000億元免息再貸款用於「保交樓」外，還攜手銀保監會推出鼓勵金融機構向房地產企業和購房者提供金融支持的「金融16條」，此後針對房企信貸支持、債券融資、股權融資的「三支箭」政策也相繼射出。

「年內房地產領域支持政策分為兩個階段。」植信投資研究院資深研究員馬泓分析，第一階段主要從「改善需求」角度出發，通過降低房貸利率、調降首付比、放寬公積金貸款制度等，儘管上述措施收穫一定成效，但也受到疫情等因素的干擾；第二階段側重供給側發力，逐步實現政策在供需兩端的雙管齊下，推動「保交樓」工作的推進，幫助一些房企化解短期償債風險。「四季度出台的『金融16條』、『三支箭』等政策非常給力，緩解了市場對部分房企可能出現的過度憂慮，為下階段房地產市場實現築底企穩奠定了基礎。」

在穆迪高級信用評級主任尹勁樺看來，上述舉措有助於紓解房企融資壓力、恢復購房者信心、提振地產銷售，從而降低房地產市場調整的連續風險。「特別是當前政策明確了保交樓資金來源，有利於防止預售房項目出現大面積的停工及斷供。」

各地政府積極落實主體責任

需要指出的是，樓盤停工肇因複雜，各地政府積極落實主體責任，不斷對「保交樓」和相關紓困政策進行優化。以湖北省為例，湖北省資產管理有限公司8月23日與浙商資產管理有限公司聯合設立50億元紓困基金，加大對該省不良資產的收購與處置力度，服務「保交樓、保民生、保穩定」。

無獨有偶，重慶成立了房地產問題項目風險化解處置小組，安排專班跟進項目建設進度，並對項目賬戶資金進行封閉管理。蘇州也全面落實「一樓一策一專班」督促停工項目盡快復工。

為盤活項目盡早實現「保交樓」，一些停工項目也開始嘗試借助債權拍賣、債權人收購等方式。無錫市翠竹房地產開發有限公司在阿里拍賣平台轉讓債權，以期盡快引入投資人續建。此外，中信集團以「債權人」身份，收購了佳兆業在深圳的4個項目，總貨值約500億元。

值得一提的是，鄭州10月6日宣布，自印發《保交樓專項行動實施方案》的30天內，該市排查出147個已售停工或半停工商品住宅項目，其中有145個實現全面或實質性復工，2個未復工項目已確定化解路徑。同時鄭州法院系統構建「一樓盤一法官」工作模式，共解封相關項目37個、解封賬戶380個，解封資金8.62億元等。保交樓工作取得階段實質性成效。

「下半年以來，國家多個部委反覆提及『保交付』，並透過設立紓困基金、派工作組或建立一對一幫扶、協調引入國企或金融機構等方式盤活項目。」上海中原地產市場分析師盧文曦認為，各地推出的應對措施，對推動「保交付」，乃至提振市場信心都起到了實際作用。「近來不少房企開始提前交付樓盤，向業主傳遞『穩定交付』的預期。」

階段性成果初步顯現

在談及「風險是否可控」的話題時，仲量聯行大中華區首席經濟學家及研究部總監龐溟直言，目前停貸斷供所涉的信貸規模和相關業務整體規模較小，其所涉房地產板塊的總體風險與資產質量亦可控。「從上市商業銀行的數據看，房地產貸款風險主要集中於對公端，其風險敞口並不大，佔比較高的個人住房按揭貸款風險整體可控。」

民生銀行首席經濟學家溫彬認為，房地產領域糾偏政策，已從此前的「保項目、不保企業」，轉向「既保項目、又保企業」。「從供給端政策看，隨着房地產領域各項融資渠道的重新開閘，優質房企有望重獲生機，房地產行業亦可能迎來新一輪重組併購潮。」

「近期各地展開的工作已取得一些階段性成果，包括大型資產管理公司亦陸續參與紓困項目，累計投放資金已達數百億元，相較於年中更大範圍的斷供事件並未再度發生，表明針對類似出險問題，各方在較短時間內採取了有效的措施應對風險，短期看『此類事件的風險溢出效應已得到控制』。」馬泓引用官方最新數據指出，「保交樓」相關紓困資金投入已有所見效，房屋竣工面積跌幅連續三個月收窄，10月、11月環比改善幅度分別逾40%和60%，這對化解房企風險產生了實質性幫助。