內房展望/庫存房過多 樓市難現「金九銀十」

中國指數研究院最新數據顯示，內地8月份百強房企銷售額按年跌22.1%，按月跌2.4%。瑞銀投資銀行大中華房地產投資研究主管林鎮鴻指出，內地一線城市在5月份放鬆限購措施後，樓市在6月、7月份反彈，但透支需求，8月份回復常態，估計今年「九金銀十」銷情會與8月份相近。

林鎮鴻認為，現時內地樓市問題在於樓價過高，以及庫存過多。若要樓市企穩甚至轉好，需要有兩個因素配合，首先是當局收購存量房，其次是租金收入高於按揭利率。當局提出收購存量房是正確方向，把樓市定價權由地產發展商，轉移到政府。不過，地方政府融資成本仍然較高，資金期限亦較短，令到提購價格偏低，地產發展商不願意出售庫存。他建議，由中央政府收購存量房，並在購入房屋後，不作出租用途，而閒置不動，這樣對房屋租務市場帶來支持。因為當租金回報高於按揭利率，對樓市會有正面影響，樓價亦有機會見底部。

林鎮鴻稱，現時一線城市租金回報約1.7%，按揭利率3.4%；二線城市租金回報約2.2%，按揭利率3%。美聯儲一旦啟動減息，內地將獲得減息空間，將會壓低按揭利率。