財眼看房/星洲組屋養老金制度借鑒\國海證券首席經濟學家 夏磊

當前，中國房屋養老金制度正處於探索建立階段，大家關注房屋養老金錢從哪來、如何用、怎麼管等問題。我們從國際視角探索，不同國家如何通過徵收住房維修基金實現房屋的長期維護。

新加坡房屋分為組屋、共管式公寓、私人住宅和其他住宅，不同類型社區的維修翻新方式不同。其中，新加坡組屋模式被視為解決當代住房問題的典範，組屋的維修與翻新由政府主導，市場實施，居民監督。

根據新加坡統計局數據，截至2023年，居住在組屋的家庭戶佔78%，可以說是新加坡最普遍的住宅類型。而組屋房齡增長，給居民生活帶來不便。據統計，至1990年，新加坡66.8萬套已建成公共住宅中，20年至30年樓齡的老舊公共住宅佔比達53.7%。早期公共住宅建築逐漸老化，早期的設計和建造水平不再滿足居民生活需要，老年居民比例提升，停車位等公共設施短缺等問題逐漸顯現。

為應對這些挑戰，讓舊組屋持續保持房產價值和宜居性，從20世紀90年代開始，新加坡建屋發展局（HDB）開始實行組屋翻新計劃，並以此來推動新加坡的舊區改造。

組屋的日常維護由業主、HDB分局、市鎮理事會三者共同參與。業主負責定期保養公寓個人區域，HDB會對具有專業資質的承辦商進行列表，以供屋主選擇。HDB分局會統一組織物業公司，提供全面的房屋管理及物業管理服務。市鎮理事會是自治法律實體，負責管理、維護和改善組屋住宅單位和商業物業的共同財產，包括走廊、露台、電梯、水箱、公共照明和開放空間。

組屋的翻新是由HDB組織，在不同時期制定針對不同問題的維修計劃。當前，新加坡政府開展住宅重新發展計劃，以保持老舊組屋的適住。包含家庭改善計劃（HIP）、電梯升級計劃（LUP）、鄰里重建計劃（NRP）、重塑我們的家園計劃（ROH）四類。

2007年HDB推出了家庭改善計劃代替主要翻新計劃和過渡期翻新延伸計劃中的室內改進項目。在99年的租約期內，組屋將進行兩次重大升級。第一個家庭改善計劃（HIP），幫助居民解決常見的維護問題，如混凝土剝落。第二輪政府改善計劃（HIP-Ⅱ），旨在保障公寓的安全、宜居和保值。當公寓被HDB列入HIP計劃，且75%以上符合條件的新加坡公民家庭投票支持HIP時，組屋的翻新工作才會開展。組屋的翻新工程由社會公司承包，居民成立鄰里工作委員會，監督翻新工程的進展以及收集和反饋居民意見。

維修費用共同承擔

早期的組屋翻新，資金大部分由HDB承擔，業主支付少部分。如主要翻新計劃（MUP）中，據媒體的報道，第一次享受此項計劃的新加坡公民，如選擇標準更新，即不增加使用面積，則只需支付7%至14%的更新費用。以三房式為例，房主支付2700坡元，HDB分擔3.49萬坡元。

當前，組屋的維修資金包含日常維護費及住宅重新發展計劃資金共同完成。

組屋房主按月向市鎮理事會繳納維護費。組屋通過收取維護費（S&CC）來保持運作，組屋房主每月需繳納給市鎮理事會的費用，用來維護和升級組屋的公共區域。政府會根據屋主身份、屋主所擁有的財產情況對S&CC進行部分退款，也會出台保障計劃給予公民S&CC退還福利。根據新加坡市鎮理事會提供的信息，經過優惠措施後，組屋居民每月需支付的S&CC一般在20至115坡元之間，各市鎮相同房型的月度S&CC存在個位數差異。

市鎮理事會資金按分配在日常維護及周期性維修中。根據《2017年鎮議會（儲備基金最低繳款）財務規則》，S&CC用於支付日常維護工作，如清潔工程，園藝維護，垃圾收集和建築物維護等。在市鎮理事會收集的資金中（包括S&CC），26%用於儲備基金，即長期周期性更換和大修，如周期性重新噴漆，以及屋頂系統、水泵和供水系統以及供電系統的更新或更換，14%用於電梯更換基金，用於更換電梯和電梯升級工程。

政府針對老舊組屋開展住宅重新發展計劃，四類計劃均由政府全額資助或補貼大部分費用。對於新加坡公民家庭，政府全額資助HIP的基本改進，並補貼大部分可選改進項。根據HDB信息，可選改進有很高的補貼，最高達95%。電梯升級計劃（LUP），由政府及市鎮理事會補貼大部分費用，公寓業主支付最多3000坡元。鄰里重建計劃（NRP），由政府全額資助。