樓市智庫/減息超預期 港樓市將重拾升軌\中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

美國聯儲局「超預期」減息0.5厘，本港多間銀行亦意外跟隨減息，減幅達0.25厘，全港供樓人士即時受惠。減息周期提早來臨，無疑對經濟和樓市打下強心針，相信樓市最壞的情況已過去，短期內交投量將會增加，樓價有機會慢慢止跌回升。

隨着通脹受控，美國上周宣布大手減息0.5厘，為2020年疫情以來首次減息，聯邦基金利率目標區間降到4.75至5厘。聯儲官員又預期，今年內會再減息0.5厘，明年減息1厘。美國減息0.5厘後，本港多間主要銀行也宣布減息0.25厘，滙豐、中銀香港和恒生，最優惠利率（P）降至5.625厘。

由於美國在過去兩年多的加息周期內，前後加息11次累計達5.25厘，本港銀行亦沒有加足，只加5次共0.875厘。市場原本預期，本港銀行不會立即跟隨美國減息，最快明年初才有機會跟減，現時卻一減便是0.25厘、遠超預期。全港供樓人士受惠，無疑對樓市打下「強心針」，市場再露曙光。

隨着銀行減P，意味新造按揭及供樓人士的實際供樓利息，即由4.125厘降至3.875厘。以樓價500萬元單位為例，向銀行借七成按揭，攤長30年還款，減息前月供1.6963萬元，減息後每月可節省504元。

新盤仍會平價求量

今次減息對樓市的刺激性，相信不會出現像今年2月本港全面撤辣後，新盤市場一個月逾4000宗成交的「爆炸式」購買力，樓市將先量後價，短期內交投量慢慢回升，樓價止跌回穩後，年底有機會重拾升軌。

受到減息刺激，近日市場氣氛明顯好轉，各區地產經紀忙於帶客睇樓，聽聞亦開始有個別心雄業主封盤反價。但由於目前發展商手上的新盤庫存相當多，不少發售中的新盤尚有一半以上單位未賣，這些貨尾需要較長時間消化，即使減息，仍未有條件加價，會繼續採取鬥平銷售策略，取態仍是寧願套現，求量多於求價。

如跑馬地一個新盤在減息後搶先即日開價，以呎價僅15888元起作招徠。減息後最少8個全新盤部署開賣，涉及逾2700伙，當中不乏鐵路上蓋大型項目，減息後新盤戰一觸即發。