樓市服務站/做好單位查冊 免墮無契樓陷阱

大量海外專才透過高才通或投資移民來港生活，落腳第一步最重要固然要有安身之所，買樓或租樓是最自然不過的事。正所謂人生路不熟，無論買樓或租樓，最好找枝盲公竹（地產代理）帶路，盡量避免誤踩地雷招致損失（雖然透過中介亦不代表萬無一失）。而最常見的地雷是買了有樓契問題的樓宇，例如長命契、釘契、半契或送契樓等，當中又以無契樓最為普遍。

無「正本」恐按揭有阻滯

何謂無契樓呢？顧名思義，無契樓就是該層樓宇沒有或遺失樓契。若一不小心誤買無契樓又如何拆解呢？

當業主遺失樓契，物業會淪為無契樓，樓價會受到影響。原則上，業主可以補領「樓契核證副本」，又稱「影印契」。表面看是一樣的文件，同具法律效力，但實際不能完全取替正本，因為即使補領後，物業仍然會被視為樓契不完整，令物業有瑕疵。

與此同時，即使買家不計較無契樓而購入單位，但由於無法用正本證明單位的業權，銀行也會存有戒心，申請按揭時或不受理，又或出現按揭不足的情況，所以業主必須有心理準備，無契樓的身價會大打折扣，有機會被買家大幅壓價。切記買入單位後想再轉手亦不容易。

代理須確認樓契完整性

買家要留意，若然買賣雙方是經地產代理中介簽署臨時買賣合約，地產代理是有責任在簽約前做足「開門七件事」，亦即是為相關單位進行查冊，要核實單位是乾乾淨淨（樓契無問題、是否凶宅及有否僭建等），若然代理因為買家不熟悉本港買樓規則而刻意隱瞞樓契問題，甚或簽署臨約後業主才告知遺失樓契，又或無法提供完整樓契，買家有權終止交易，並可取回臨時訂金，甚至可追討有關代理佣金及律師費等費用。

若然沒能成功踢契要硬着頭皮交易，亦不是沒有補救方法。先尋求法律意見，買家應先諮詢律師，了解業權瑕疵和風險，並評估能否成功補契。事後可透過補契拆彈，委託律師向土地註冊處申請補回核證副本。這能證明業權完整性，部分銀行可能接受，但仍有銀行會拒絕。

購買無契樓存在較高風險，即使能成功補契，也可能面臨按揭條件較差的問題，或者根本無法獲得按揭，最終需要full pay。在決定購買前，務必謹慎評估自身財務狀況，並諮詢專業人士意見，以免造成損失。

地產代理指，普遍無契樓因為風險問題難以轉手，故成交價一向偏低，成交亦相對疏落，不過亦有貪平買家不計較入市，故該類單位也非全沒市場。如深井浪翠園一伙中層兩房單位，因業主失蹤20多年並長期拖欠管理費，遭法院頒令強制拍賣。該「無契樓」早前經拍賣行以底價167萬元開賣，最終以275萬元被投得，比底價高65%，但仍較市價低一截。投得該單位的買家，打算買入收租，認為買入價低水。同時無意申請按揭，故即使無契亦問題不大。