金針集/貨尾庫存降 助樓市企穩回升\大衛

香港經濟表現優於預期，增長動能持續加強，支持今年一手樓成交量增加約20000個，為有紀錄以來新高，年內消化逾4000個住宅樓盤貨尾單位，推動香港住宅樓價企業回升。事實上，信和置業（00083）等本地地產股升幅比恒生指數更大，預示明年整體樓市繼續穩步復甦。

受惠於內地經濟穩好、中美關稅戰紓緩、聯儲局減息及本地旅遊消費改善等利好因素，香港經濟增長穩健，今年首三季增長3.3%，預計全年經濟增長3.2%，相較2024年的2.5%增長，顯示香港經濟復甦動能進一步增強。其實，最近標普發表香港採購經理指數（PMI），由10月的51.2上升至11月52.9，指數呈現連續4個月上升，處於2023年3月以來最高水平，反映香港營商景氣持續好轉，企業投資信心增強，這為2026年經濟持續向好提供有利條件，對置業信心也起着重要支持作用。

住宅樓價中止連跌三年

根據差餉物業估價公布樓價指數，已連續5個月上升，今年首10個月樓價指數上升1.76%，而最新的中原地產二手樓價指數，年內累積升幅為4.3%，為去年中以來最高。換言之，今年全年香港住宅樓價將止跌回升，扭轉連續3年下跌走勢。事實上，多項因素支持下，香港住宅樓價呈現企穩回升。一是香港經濟基本面良好，機遇大於挑戰，內外企業人才落戶香港持續增加，帶動住宅物業新需求，成為整體地產市場止跌回穩的重要因素。

一手樓成交創紀錄新高

二是經濟大環境好轉，家庭住戶收入增加，整體置業能力提升。今年第二季香港家庭住戶每月入息中位數為3萬元，較去年的2.97萬元有所增加，加上整體樓價從歷史高位回落近三成，推動供樓佔家庭收入比重下降，有利住宅樓市回升。從今年首11個月一手樓成交量增加至18600多宗，較去年全年15800多宗，高出近20%，並且創出2013年一手樓銷售新例以來紀錄新高。至於今年來一手樓成交額約1900億元，超過去年全年，為2021年來最多，可見樓市購買力異常強勁，紛紛入市抄底，看好香港樓市及經濟前景。

年內消化逾4000伙貨尾

三是置業信心增強，樓盤貨尾庫存量逐步消化，有利地產商新樓盤售價逐步提升，改變今年初減價促銷的賣樓策略。根據美聯物業資料，截至今年11月底，樓盤貨尾量為約18900個，已連續下跌10個月，降至近兩年半最少，而這亦較今年1月時的23000多個單位，減少約18%，即貨尾大減逾4200多個單位，以目前樓盤貨尾貨減少速度，明年上半年尾量可進一步降至16000個或以下水平，有利住宅樓市穩步復甦。

其實，目前香港金融、創科發展勢頭強勁，正在形成雙引擎拉動增長的作用，再加上明年聯儲局進一步降息的機會不低，支持經濟保持穩中向好的勢態，相信住宅樓市最壞時期已經過去，有利樓價繼續企穩回升，目前市場普遍預期明年住宅樓價可續升5%至10%。事實上，近期投資界名人頻頻入市購買住宅物業的例子，包括鷹君集團主席羅嘉瑞家族、袁天凡夫婦及施永青等，釋放出樓市觸底信號。此外，今年本地地產股表現不俗，追貼恒生指數升幅，個別股份如信和置業股價在年內升幅32.5%，跑贏恒生指數28.7%的升幅。由於本地地產股往往走在住宅樓市的前頭，對後市表現具有一定啟示性。

當前整體住宅樓市氣氛改善，置業意欲明顯提升，這是對香港住宅樓市以至經濟前景投下信心票。