一點靈犀/美版「房住不炒」只是藥石亂投\李靈修

特朗普本周在社交媒體上呼籲，為解決美國住房問題，國會應立法禁止大型機構投資者購買單戶住宅，更表示，「住房是給人住的，不是供企業囤積的」。但細究背後癥結，特朗普的觀點可能把錯脈、也開錯藥方。

中國的「房住不炒」定調是在2016年中央經濟工作會議首次提出的，標誌着樓市政策轉向抑制投機行為，更加強調住房的民生屬性。掐指一算，該國策已來到第十個年頭。

而在特朗普看來，由於拜登政府造成通脹高企，以及大型機構囤積住宅，造成美國年輕一代的住房負擔能力下降，侵蝕了他們的美國夢。

單從數據來看，如今美國住房問題的確嚴重。美國全國房地產經紀人協會（NAR）最新統計顯示，2025年全美首次購房者的年齡中位數已飆升至40歲的歷史新高，而2010年這一數據僅為30歲。與此同時，二次及以上購房者的年齡中位數也攀升至62歲。（見配圖）

但將此歸咎於企業囤房並不合理。最新報告顯示，美國大型機構投資者（擁有100套以上房屋）的單戶住宅持有量僅佔總存量約1%，又因近年來房價的持續走高，機構投資者已轉為淨賣出狀態。即便手中持有的住宅、其主要目的也是出租，而非長期空置。

供應不足 需求也疲弱

事實上，美國住房問題背後成因複雜，難以單一因素來作解釋。從供給端來看，嚴格的土地使用法規極大限制了美國住房供應，其中又以建築高度限制尤為突出。資料顯示，在全美240個最大的都會區中，約60%的住宅建造被限制在2至3層的高度。僅有7%的住宅用地允許建造5層或以上的建築。這也導致了高密度住宅開發計劃的受阻，住房供應無法有效響應市場需求。

與此同時，特朗普政府大規模驅逐無證移民，造成建築行業的勞動力短缺，也迫使建築公司大幅提高工資，將成本轉嫁給購房者。據摩根大通預計，美國每年的住房建設缺口在300萬至400萬套之間，這種長期的供需失衡大幅抬高了住房成本。

從需求端來看，疫情期間美國聯儲局大幅降息，美國家庭部門通過債務置換，將房貸利率鎖定在極低水平。數據顯示，全美54%的住房抵押貸款持有人仍維持着4%以下的利率。而當前美國30年期固定抵押貸款利率約在6%至7%之間。這一結構性特徵，使得業主嚴重缺乏換房意欲，美國二手房成交量已降至歷史低位。有外媒計算過，若在當前6.21%的利率環境下換房，業主的月供成本將從平均1291美元驟增73%至2236美元。

面對高房價與高利率的雙重壓力，未上車的年輕人自然壓力山大，特別是應屆畢業生正在遭遇人工智能（AI）職場競爭。根據紐約聯邦儲備銀行發布的《家庭債務與信貸季度報告》顯示，2025年二季度，美國逾期90天以上的學生貸款佔比飆升至12.9%，創下二十一年來的歷史新高。還不起債的年輕人，既沒有儲蓄能力，也缺失貸款資格。

旨在力挽選民支持率

以上種種來看，美國政府單純禁止大型機構囤房，對於改善住房負擔能力來說效果有限。但眼見支持率回落至危險區間（41%-42%），而中期選舉挑戰愈發嚴峻，特朗普不得不將生活成本問題以政治優先度來提高，擺出一副體諒民間疾苦的姿態。

筆者1月1日B5版撰寫《「斬殺線」揭示美國經濟K型分化》一文中指出，民主黨極左翼代表佐赫蘭·馬姆達尼（Zohran Mamdani）憑藉「打造可負擔性（Affordability）的紐約」口號、高票當選市長，也為特朗普敲響警鐘，政府需要正視宏觀數據與微觀體感之間的巨大落差。