樓市新態/樂觀情緒升溫 樓市復甦具持續性\汪敦敬

近期越來越多人對樓市漸趨樂觀，其實筆者早於2025年7月撰文陳列圖表及數據，證明樓市已出現技術分析的「雙底」形態，之後應出現上升階段，事實樓市果然清晰有力地上升了一段時間，到了最近，我覺得樓市又進入另一階段，想在此和各位分享一下。

剛需與投資者入市

首先，購買力已經階段性增加，已並非一時樂觀，更不是一時的購買力積聚的釋放，今次可以說是市場甦醒，幾乎所有板塊的購買力都起動和增加，包括上車客、業主客、炒家、豪宅買家、泛內地客，甚至工、商舖的成交也多了。現在成交增加並沒有單一板塊是特別多，而是幾乎所有板塊也甦醒起動。目前只是初期起動，並未進入購買力互動和加溫的狀態。樓市在公眾由極度悲觀，變成已經有足夠樂觀的人入市。有關情況仍然會繼續改善，這個重要的新階段，象徵了樓市（起碼住宅市場）將會有較長期的回升。

其次是宏觀大局的質變。過去幾年，聯繫匯率制度令港元跟隨美元處於高位，香港樓價因此受壓。本來無限量化衍生的資金流動會導致高通脹，但是香港的逆周期措施的確做得不錯，於是大量資金沒有入市投資，積聚在銀行體系。再遇上美債價格下跌、債息上升，曾幾何時香港有不少銀行都是以買美債享高息來「找數」定期存款利息，令到本港銀行的定期存款利息曾去到4至5厘的階段。

如此一來，在過去4年裏面，香港增加了5萬億元的定期存款。這是一個什麼的概念？相當於1997年的香港所有銀行存款的兩倍。以上因素，是有意加無意的偶然相聚，但如果覺得這次樓價是泡沫爆破或者會不斷拾級而下的，實在是一個淒美的誤會。

最近情況有了很大的變化，美國令人失去信心，港元和美元極可能進入貶值周期，美元和美債既然不可靠，黃金價格就自然大升，而各國在鬥爭中，資源互相抵制。地緣關係多處亦處於戰爭邊緣，軍工的原料需求大增，令到白銀、銅等貴金屬大升，未來的階段將會是貴金屬拉動物價上升。遇上美元和港元弱，很多國家都默默賣出美債，令到銀行不敢再依賴，減少以美債收息作為「找數」的定期工具。

銀行積聚的資金很大機會會流出市場，問題就是時間表，整個投資市場和樓市，由之前的結構性抑制，進入了結構性主動，大局已經徹底改變，大家要重新評估樓市在投資上的新角色。

（作者為祥益地產總裁）