樓市朝陽/樓市續暢旺 豪宅加印花稅影響微\馬泰陽

近月樓市復甦，交投爆旺程度叫人驚嘆，樓價亦同步節節攀升。日前差估署公布官方樓價指數連升8個月，累積升幅5.8%，回升至近1年半新高，反映市場信心正急速回歸。而「財爺」公布最新一份財政預算案，當中未有進一步支持樓市的「加甜」措施，但公布樓價逾億元的超級豪宅物業，將印花稅稅率由現時4.25%增至最高6.5%。究竟這項「富人稅」會否對正重拾升軌的樓市構成衝擊呢？

個人認為，這對整體樓市影響相當有限。首先，逾億元住宅成交量僅佔大市約0.3%，比例上可謂微不足道；加上當下樓市氣氛熾熱，大手客、長短線投資者及剛需用家均積極「尋寶」，市場購買力充沛，相信無阻目前整體樓價回升的勢頭，故逾億元的成交相信同樣未會受太大影響。

其次，今次調高逾億元住宅印花稅，仍較過往未撤辣前雙倍印花稅的8.5%，以及新住宅印花稅的15%低。對於內地客或公司買家而言，未撤辣前更要繳付3成辣稅（15%買家印花稅＋15%新住宅印花稅），相比之下，今次調高稅率，仍較辣招時期低近8成。

事實上，多項宏觀利好因素，包括交投活躍、減息效應、經濟增長等刺激下，有利資金加快流入樓市，尤其是高端豪宅板塊。今年截至2月24日，逾億元一手超級豪宅成交暫錄34宗，預期今年全年逾億元一手超級豪宅成交量，有望刷新2013年一手銷售條例實施後的紀錄新高。

另一邊廂，市民對樓市前景的信心，亦可從本公司早前的調查中一窺端倪。根據美聯於財政預算案公布前進行「港人置業意向調查」顯示，「經濟前景」（37%）及「樓價」（33.5%）是最影響市民置業決定的兩大因素；而認為樓價「平穩」或「上升」受訪者比例高達89.8%，接近九成，當中看升者佔約54.2%，超過一半。較去年同期調查，只有61.5%的受訪者料樓價「平穩」及「上升」，短短一年內大幅躍升超過28.3個百分點，反映現時樓市氣氛明顯急速轉好。

受訪者對租金前景的預測更是接近「一面倒」，高達95.3%的受訪者預期租金將「平穩」或「上升」，較去年同樣調查的81.5%，高出13.8個百分點。調查結果清晰反映，可見市民對於樓價及租金雙雙向好的預期，已是廣泛共識；而「經濟前景」才是香港市民入市信心的來源，相信財政預算案此番針對極少數高端物業的微調，難以撼動普羅大眾及主流買家的樂觀預期。

今年樓價料升約15%

展望全年，預期住宅一手成交量有機會達2.2萬宗，續創自2013年一手住宅物業銷售條例生效後的紀錄新高；二手方面，則估計今年成交量達5萬宗，料創5年高。樓價方面，預期全年樓價將上升約10%至15%，即住宅物業將連續兩年出現「價量齊升」的格局。

工商舖市場方面，隨着財政預算案提出多項針對工商舖市場及經濟發展的政策措施，為市場注入新動能，相信全年工商舖交投可達5000宗，按年升約1成，至於全年成交金額預測，則輕微調高至按年升約6%至730億元。

（作者為美聯集團行政總裁（住宅））