樓按明曦/新盤按揭四大貼士 置業添預算\張顥曦

農曆新年後，新盤百花齊放，不少單位入場費低至四、五百萬元，吸引了不少準買家眼球。想購入一手樓，除了考慮樓價、地理位置、銷售安排及間隔，申請按揭也是重要一環，筆者在此介紹新盤按揭的四大貼士，助大家在置業路上更有預算。

1）付款方法影響按揭申請時間

如果新盤屬於樓花，發展商一般會提供「即供」及「建期」兩種付款方法，「即供」需在短時間內繳付全數樓價；而「建期」則於收樓前才支付樓價。前者申請按揭的時間較為緊迫，應盡早向銀行申請並準備好所有按揭申請文件；後者則可在收樓前數月才申請按揭，時間相對寬鬆。

2）即供按揭的銀行或有限額

「即供」優惠較多，加上樓花按揭的成數上限已與現樓按揭睇齊，吸引更多買家選擇即供上會。不過，有些銀行可能會對即供按揭設有限額，若已「爆額」，銀行可能不再批出按揭。筆者建議事前諮詢與各大銀行有緊密聯繫的大型按揭轉介公司，他們能掌握各銀行限額最新情況，申請按揭更有把握。

3）按揭以「光豬價」計算

發展商為了提升新盤的吸引度而提供各種折扣優惠。在按揭方面，銀行會以扣除所有折扣及優惠後的「光豬價」計算貸款額。假設新盤單位的「面價」為1000萬元，發展商提供合共20%的折扣，銀行便會將「面價」扣除所有折扣，即以800萬元計算按揭，因此，若買家申請九成按揭，銀行最多可批出的貸款額為720萬元（800萬元×90%）。

4）建期買家確保收入穩定

部分買家基於資金調配安排而選擇「建期」付款。需注意的是，從簽訂臨約到收樓相距可能長達兩年。借款人必須確保在臨近收樓及申請按揭時，仍能符合銀行的基本入息要求。若屆時入息下跌，導致未能通過入息審查，借款人可能需要抬錢上會。

在購買新盤前，應詳細了解各種付款方法的注意事項，包括申請按揭所需的時間及自身的購買能力。如對按揭申請的細節有任何疑問，建議向大型按揭轉介公司諮詢。

（作者為經絡按揭轉介營運總監）