經濟透視/學生公寓回報穩定 酒店掀收購改建潮

香港教育以卓越的國際化水平、一流的科研實力，以及頂尖的大學排名而蜚聲國際。鑒於此，特區政府於2023年施政報告首次提出要將本港專上教育更上層樓，銳意發展成為國際專上教育樞紐，翌年再提出要打造留學香港品牌，勢令本港成為全球人才匯聚之地。

而為應對未來不斷增加的外來學子在港住宿難題，政府提出多項短、中、長期增加學生宿位的措施。此清晰明確的發展方向，吸引不少投資者，甚至是中資大型發展商也覷準此契機，在市場買入全幢酒店、住宅及商廈等物業，再改裝作學生宿舍之用。單在過去大半年，城規會接獲最少9宗此類申請，有4宗已獲批。/大公報記者 林志光

本港現有30所專上院校，學生人數一直有增無減。據自資專上教育資訊平台統計，2024年至25年度修讀副學位課程以上有約28.69萬人，其中約9.2萬人是非本地學生，較對上年度各增約8.5%及24.8%；修讀學士學位以上則約23.1萬人，非本地學生佔8.9萬人，較對上年度各增約9%及23.6%。根據教資會統計8所資助大學的修讀學生數據顯示，2025/26年度的學生總數約11.65萬人，非本地生佔近3.04萬人。

戴德梁行指出，前8大院校的學生與宿位比例平均約為3.4比1，宿位供應明顯不足，隨着政府新政策落實，預計本港整體學生宿舍的缺口或將擴大至逾7萬個宿位以上。

招商局華潤隆地擬分杯羹

高力早前一份報告指出，香港目前面臨學生住宿短缺及校園發展分散且缺乏整體規劃等問題。於2024/25年度僅有4.81萬個宿位供9.2萬名非本地學生使用，供需差距持續擴大。該行預測，至2028年本地及非本地學生的總住宿需求將達17.2萬個宿位，屆時供應卻僅約5.5萬個。換言之，屆時將短缺約12萬個宿位。

政府在訂立本港專上教育長遠發展目標的同時，陸續提出多項便利措施以解決外地生來港住宿難題。由放寬酒店及商廈改裝和容許商業地盤重建作學生宿舍，去年教育局再推出城中學舍計劃，以及政府決定將首次招標出售官地作學生宿舍等，都彰顯政府積極借助私人市場的力量，以盡快增加短中長期的宿位供應。

由此之故，學生宿舍遂成市場新興的投資項目，連內地企業亦想分一杯羹。招商局商業房託去年底便斥2.06億元買入尖沙咀柯士甸路1幢酒店，計劃將物業改裝成有85個宿位的學生宿舍。華潤隆地早前斥約9.53億元買入葵涌1幢酒店，有意改裝為約900個宿位的學生宿舍。

在教育局去年7月推出城中學舍計劃後，不少持商廈及商業地盤的業主都踴躍回應，城規會至今已接獲最少9宗申請改裝或重建作學生宿舍的申請，並已批出4宗。

局方亦指出，計劃至今收到25宗共涉及約5100個宿位的申請，大多位於市區。除兩宗涉及於私人土地上興建新學生宿舍外，其餘申請為改裝現有建築物，大部分涉及整幢改裝。25宗申請已獲確認符合計劃資格。

第一太平戴維斯3月發表的投資市場報告指出，2024至2025年間共27幢酒店及服務式公寓易手，當中23幢計劃改裝為學生宿舍，以回應數以萬計宿位的結構性缺口。

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，學生宿舍和出租公寓板塊需求堅挺，租金收入穩定且具增長潛力，當中以2、3星酒店和具改裝潛力的物業最受投資者追捧。以成交宗數計算，酒店和出租公寓板塊成交共佔今年總成交近四分一。相信來年投資者將繼續追逐租金回報穩定的物業，尤其是具韌性且前景可期的學生公寓。

乙級寫字樓具改建潛力

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，投資者對酒店及住宅資產的興趣料將進一步上升，一方面受惠於旅遊業持續復甦，另一方面則因市場看好將這類資產改建為專用學生宿舍的潛力。隨着市場對專用學生宿舍項目的關注度提升，預期乙級寫字樓作改建用途的成交亦將增加。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰稱，城中學舍計劃政策進一步提升教育相關資產吸引力。隨着非本地學生持續增加、合適供應趨緊，長租期及穩健現金流的特色，將進一步強化此類資產投資價值。