樓按明曦/物業短炒獲利個案增 留意三細節\張顥曦

隨着樓市回暖及政府放寬稅項措施，短炒獲利的個案開始出現。打算短線投資物業，除了要懂得物色優質樓盤外，亦需慎選按揭計劃並仔細計算成本。筆者將介紹短線投資物業前需注意的三大細節，助大家投資更為精明。

按揭罰息期影響回報

短線投資者若計劃於1至2年內出售所購物業，首要考慮按揭罰息期的長短。事實上，若買家在指定時段內提前還款，銀行通常會收取罰息費用，金額一般為原有按揭貸款額的若干百分比。現時市場上多數銀行的按揭罰息期為2至3年。假設購買一個單位，申請貸款額為300萬元，且按揭計劃的罰息期為2年，罰則為貸款額的2%，若在2年內出售該單位，買家需額外支付300萬元×2%=6萬元的罰息費用。

每間銀行的按揭計劃罰息期各有不同。最近，有個別中小型銀行推出「H+0.6%」加「零罰息期」的H按計劃，於首2年內提前償還貸款無需支付罰息，只需退回按揭現金回贈。此舉讓短線投資者即使在1、2年內出售物業，也不會因按揭罰息而影響整體回報。如有需要，建議先諮詢按揭專業人士。

留意置業額外成本

雖然政府已放寬物業印花稅，400萬元或以下物業的印花稅劃一為100元，惟短線投資仍需注意其他額外成本，包括律師費、裝修費、地產代理佣金及差餉地租等雜費。此外，如需申請按揭，按揭利息成本亦須計算在內。現時一般銀行的按揭利率約為3.25厘，以貸款額400萬元及還款期30年計算，首年總利息開支約為12.8萬元。若預期未來拆息持續下跌，不妨考慮選擇上述中小型銀行的低息H按計劃。

成交期太短或影響按揭申請

住宅物業的成交期一般為3個月，但在短線投資交易中，買賣雙方可能會訂立更短的成交期。買家如需申請按揭，需注意部分銀行未必能在短時間內完成批核。正式買入單位前，不妨諮詢大型按揭轉介公司，協助配對合適的銀行，令按揭申請過程更加順暢。

（作者為經絡按揭轉介營運總監）