樓市智庫/投資者尋寶 銀主盤去貨加快\陳永傑

近期樓市氣氛回暖，上車盤及平價盤已迅速被市場吸納，二手筍盤買少見少。不少準買家發現，以往可以慢慢揀的平貨已絕跡，部分購買力因而轉向銀主盤尋求機會。這種「水向低流」的現象刺激了成交，令全港住宅銀主盤存貨量在三年間首次跌穿200個關口。

截至3月底，經中原放盤的全港住宅銀主盤存貨量已跌至190個，按月跌逾7%，更是連續六個月錄得跌幅。對比去年6月高位達300個的規模，短短大半年間，銀主盤存貨量已大減近四成。

債主趁旺市 沽貨套現

銀主盤變搶手，主因是二手盤源緊縮，不少業主見市好，閒閒地反價3%至5%，形成「你加我又加」的局面。反觀銀行及財務公司為求積極去庫存，並未跟隨這股加價潮。這種價格落差，讓買家在升市中仍能挖掘到低於市價的筍盤，自然吸引大批上車客與投資者轉戰銀主盤「尋寶」。

以往樓市淡靜時，銀主盤成交零星，但今年情況卻明顯不同。今年首季，整體銀主盤（含工商舖、車位及地皮）成交量連續三季突破200宗。在全面撤辣等政策推動下，住宅板塊的復甦明顯快於工商物業。以上季為例，住宅銀主盤佔整體成交比例高達88%，反映住宅市場仍是帶動整體氣氛的核心力量。

目前整體銀主盤存貨量之中，住宅佔比已由過往逾八成，跌至不足五成。現有貨源以叫價1000萬元以下的中小型單位為主，當中不乏「親民」之選，如屯門良景邨一個未補地價單位，財務公司開價僅43萬元。

隨着樓價由低位反彈逾一成，與2021年歷史高位的差距已收窄至不足兩成。去年四季負資產宗數大幅減少逾三成，顯示斷供風險及市場壓力正在紓緩。若經濟持續改善且樓價全年升幅達15%，銀行收樓的壓力將進一步降低。預計到年底，住宅銀主盤放盤量有望回落至雙位數水平。

（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）