樓市強心針/以麥樸思眼光看港樓前景\廖偉強

上周離世的「新興市場教父」麥樸思，以大半生心血證明真正的投資智慧往往來自對市場的洞察，而非短期的數據波動。他被傳媒形容為「把發展中國家帶上世界舞台的第一人」，其眼光之獨到，令他管理的新興市場基金在三十多年內增長百倍。今天回望他的投資金句，對正處於復甦階段的香港樓市，仍極具參考價值。

麥樸思曾稱，「要保持領先，就要採取長線視野，必要時更要逆向而行」。套用在香港樓市中，幾乎是最貼切的註腳。本港住宅市場向來具強烈周期性，短期波動難免，長線走勢卻屢次證明「跌完會升」的特性。土地供應有限、造地周期漫長，加上剛性需求多年來從未真正減弱，即使數年前出現移民潮，政府輸入人才後已迅速補位，同時外資與內地資金對香港資產配置的重視，只要利率環境穩定，資金自然會回流樓市。

當市場情緒低迷時，反而是最值得冷靜思考的時刻。歷史告訴我們，樓市調整期往往是資產重置的最佳窗口，而非離場的理由。若只看短期波動，往往會錯過最值得入市的時刻。筆者公司所屬集團的樓價指數近期就創兩年半新高，今年累計升幅逾6.6%，目前的升勢，正好印證了麥樸思的說法。

市場需求不會長期沉寂

麥樸思亦提出過，「投資的秘密，在於理解當地人的希望與渴求。」如何理解香港樓市，最容易就是了解買家的心態。不論是香港人還是內地人，置業情意結從未消失，這是支撐樓市最深層的力量。年輕家庭希望上車，中產追求換樓，跨境家庭追求雙城生活，而投資者則視物業為抗通脹與穩定收入的工具。這些需求並非短期現象，而是深植於本地文化與生活方式之中。只要需求存在，市場便不會長期沉寂。

近日報章關於麥樸思的新聞，大多會提到他說「如果你已經看到隧道盡頭的亮光，要買就已經太遲了」這句名言。究竟現時投放資金到正在復甦的樓市，是否已經太遲？

的確，目前樓市交投持續暢旺，但市場仍未算得上是「一天光晒」。不少人都擔心外圍經濟、地緣政治及內地復甦步伐，部分買家仍在觀望。若以周期角度審視，樓價距離2021年高位仍有一段距離，市場尚未進入「人人皆看好」的狀態。換言之，隧道盡頭的光仍未完全照亮，現在部署看來仍未晚。

（作者為利嘉閣地產總裁）