樓市智庫/購買力爆發 港樓定價進取\陳永傑

雖然二手樓價尚未重返高位，但新盤定價卻愈戰愈勇，一手市場連番出現破頂成交，個別地區樓盤更已「回到家鄉價」。

以大圍站上蓋新盤柏傲莊Ⅲ為例，發展商本月以招標形式推售一批大單位，定價不但未有下調，反而較以往進一步上調，部分單位較樓花期售價高逾一成，成交呎價達二、三萬元，媲美市區水平。即使定價進取，銷情仍然理想，吸引實力買家積極入市。

對比之下，市場上不少新盤定價仍較高峰期低一至兩成，發展商普遍需減價促銷；惟柏傲莊Ⅲ憑藉東鐵綫與屯馬綫交匯的優勢地段，成為少數毋須減價仍具強勁吸引力的焦點項目，個別單位較5年前定價更累升逾兩成。

事實上，上述樓盤早於2020年疫情期間開售，曾三度刷新「1997年後新盤票王」紀錄。其號召力於多年後仍未見減弱，吸引部分當年未能抽中入市的買家，今次再次把握機會，其中內地客料佔相當高比例。發展商刻意以「票王」姿態打造，早在2020年疫情期間已建立強大號召力；每期定價「愈推愈高」反而塑造稀缺感，令買家覺得「愈遲愈貴」，加強入市決心；大單位供應稀少，吸引本地換樓客及實力買家。

首季吸金627億 同期紀錄新高

中原樓市大數據顯示，今年首季一手市場吸金量驚人，達627億元，按年升近五成，創有紀錄以來同期新高，成交逾5300宗，亦創22年新高。可見首季「小陽春」威力強勁，積壓購買力爆發，市場更出現「愈遲買愈貴」的預期，進一步推動買家加快入市。

本地剛需爆發，外圍因素亦推動樓市升浪。中東局勢動盪令人民幣避險情緒升溫，兌港元自年初以來已升值逾3%。內地買家以人民幣換港元在港置業，實際成本相對降低，匯差效應進一步抵銷樓價升幅，進一步刺激資金持續流入香港，有利樓市。新盤不僅重返家鄉價，個別單位更已升穿當年水平，反映優質新盤定價正逐步向上突破。

（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）