樓市新態/上車計劃提升公屋轉流率 公屋輪候時間趨勢\汪敦敬

4月22日，香港房委會宣布推出新一期的「居屋2025」、「綠置居2025」及「白居二2025」三項上車計劃。居屋發售最低的售價只約150萬元，更向連續兩次申請但未能成功的申請者，多分派一個抽籤號碼。白居二計劃亦增加配額，預計今年四季度向成功申請者發出批准信，以申請「購買資格證明書」。此外，特區政府會將綠表與白表申請者的配額比例由40：60調整到50：50，而綠置居亦會推售新一批租者置其屋計劃回收單位。

下一個五年期（2026/27至30/31年度）居屋供應量預計高達約5.9萬個單位，較本屆政府上任首五年期（2022/23至26/27年度）增加近50%。

今屆政府給予草根階層的各項上車計劃，在設計上十分重視轉流率，也着重處理濫用公屋和鼓勵居民置業，對縮短輪候上樓是有很大幫助。很多人忽略了政府的置業資助還有一個好處，置業者因得到政府的按揭擔保，相對買私人樓，其實在收入證明容易過關得多。白表人士本來收入超出了進入公屋的資格，但又買不起私樓，用白表申請買居屋就可以得到這個權利。

轉流率政策的成功令公屋輪候上樓的時間縮短，能置業的人增加了，並且不單只用一手供應去解決問題，更活化二手市場令其成為增加的供應去滿足市場的需要，二手市場可以享受購買力，無疑也在分配社會資源和利益上有更均勻的效果。

優化社會資源分配

特區政府運用轉流率做得出色，筆者認為應將有關理念放在私樓市場。很多人認為不應資助高於草根上車的樓價，其實是有誤區的，一些800萬元以上的住宅板塊，的確不需要資助，但必須確保政策暢順，按揭、釐印，這些市場因素適當運用都可以令這些板塊活起來。一個市值800萬元的物業，是需要流暢的市場，業主才會放盤，也才會向上游去找舒適的單位。每一板塊的上下游也暢順地運作，才算發揮轉流率讓財富在社會正常運作。

過去很多人都誤以為新供應只計一手供應，其實確定二手轉流同樣重要。如果成交只集中在一手住宅市場，但二手成交運作缺乏，即是財富不足夠在小市民社區流轉並分配不足。繼逆轉上車機會後，筆者認為，特區政府可以用調節轉流效率以私樓市場去分配更平均和富裕的社會財富。

（作者為祥益地產總裁）