維港觀瀾/情理兼備解宏志閣困局 七成半門檻顯尊重與承擔\董光羽

政府早前向大埔宏福苑七幢受災樓宇提出情理兼備的收購方案，協助受災業主重獲新居過正常生活。至於沒有被波及的宏志閣，在必須尊重私有產權的前提下，當時未被納入收購範圍。隨後，房屋局「解說專隊」成功接觸逾九成宏志閣業主，當中有77%初步表示希望將業權售予政府，特區政府掌握意願後昨日正式宣布，若有四分之三（即75%）或以上宏志閣業主在限期前接受收購，適用於宏福苑其餘七幢的收購方案亦會開放予宏志閣。今次的安排，充分平衡了對私有產權和業主意願的尊重，是特區政府施政「以情為先」和打破桎梏的另一次具體展現。

業主有充足時間考慮政府方案

政府今次為宏志閣提出的後續安排，是至少75%業主在6月30日或之前簽署「接受收購建議信件」，確認將業權售予政府的意向，好讓原本適用於其餘七幢受災樓宇的收購方案同時開放予宏志閣。這個門檻是經過研判，確保政府收購具備足夠的民意授權與合理性；宏志閣的情況與其餘七幢不同，政府必須審慎行事，透過設定明確的共識比例，避免了只有零星收回單位所衍生的種種問題，確保在大多數業主自願出售的情況下，政府才會開始介入，讓業主自己選擇未來。

必須強調的是，政府早前公布的收購方案，條件已屬非常優厚：以實用面積計算，未補地價單位的收購價為每平方呎8000元，已補地價單位則為每平方呎10500元。相比起火災前宏福苑未補價單位每平方呎約6000元、已補價單位每平方呎約8000元，政府的收購價較市價高出30%；此外，方案還提供多元選項，包括現金收購、透過「特設銷售計劃」購買全新資助出售單位、樓換樓安排，以及出售後兩年內享有綠表資格等，是一套既保障業主財產價值，又提供安居出路的完整方案。測量師學會的專家早已指出，收購價足以讓業主在同區購入面積相若的資助出售單位。

修葺工程複雜 年內難以完成

另一點值得宏志閣業主注意的是，雖然該廈結構未受火災直接破壞，但其實際居住條件遠非理想。資料顯示，該廈約三分之二外牆尚未鋪砌紙皮石，加上需要開闢緊急車輛通道、重修消防系統、中央石油氣、水電等設施，整體工程最少需時九個月，而由於涉及法律程序、採購及保險安排等，今年內完成所有工程的機會可說極微。換言之，即使業主選擇遷回，也將面對漫長的施工期，居住環境持續受影響。

宏志閣確已不再適合居住

再者，專家早前已分析，宏志閣獨立存在，將衍生大量難以解決的法律與管理問題。香港房屋經理學會前會長鄭玉琴指出，宏福苑屬於單一地契及統一大廈公契範圍，公用部分、土地權益與管理責任不可分割，若宏志閣單獨保留，業主必須自行處理地契及公契修訂、另聘管理公司，並承擔高昂的維修費與大幅上升的管理費。更嚴重的是，現行法律框架下，既無法清晰界定宏志閣是否須分擔整體公用部分的維修費用，亦無法讓其單獨豁免。即使政府嘗試透過立法分割地契，仍需面對公契修改與業主同意等重重難關；也就是說，宏志閣繼續保留居住，在法律、管理、財政上都幾乎不可行。

居民不願重返傷心地

不過說到底，宏志閣業主們對出售業權與否，始終最有發言權。宏志閣業主陳先生接受傳媒訪問時直言，災後大維修工程停滯，重新入住需重組法團，聘請承建商重啟維修，「一邊捱噪音，還又要封窗。」除了大維修費用，業主還需承擔單幢大廈管理費，縱使補地價後單位也會因曾受災而難以出租或出售。

另一名宏志閣業主王太透露，自己災後時常做噩夢，不敢返回宏志閣，直言已沒辦法遷回，又引述很多長者對災場有忌諱。她續指，宏志閣已沒有市場價值，單位已屬「負資產」，強調不希望將「爛攤子」留給未成年女兒。這些業主的心聲反映出，對居民而言，繼續留在宏志閣並非真正意義上的「回家」，而是陷入另一場無止境的困局。

除了宏志閣的收購安排，政府亦公布5月13日至17日共五天分批讓宏志閣居民再次返回單位執拾，執筆之時，政務司副司長卓永興亦確認，另外七幢受災大廈的業主都有第二次上樓的安排。宏福苑火災的各項善後工作，充分顯示特區政府「以情為先」的施政溫度，特別是宏志閣的收購安排，既沒有強迫任何業主，也沒有放棄應有的支援責任，如財政司副司長黃偉綸所言，稱得上是「你情我願」。對於宏志閣業主而言，接受收購不僅是經濟和現實上最理性的選擇，也是情感上讓生活重回正軌的最優安排；筆者衷心呼籲宏志閣業主積極響應，在6月30日前簽署接受收購信件，為自己和家人重塑一個穩定、安心、可預期的未來。 時事評論員