悠閒理財/物管業捨量求質 股價有望走出低谷

經過多年快速擴張，內地物管公司發現增長背後，是被拖欠的應收賬，並且持續下跌的毛利率。外部環境轉變，物管公司進入新發展形態，減慢管理面積增長速度；保利物業（06049）去年在管面積僅增加6.4%，增幅低於2024年的11.6%。此外，這些公司竭力改善資產質素，退出劣質項目，增加應收賬撥備，中海物業（02669）去年貿易應收賬減值增加45%，高於2024年的36%增幅。行業處於低潮，企業存續才是首要任務，等待景氣向上，才能再次揚帆出海。\大公報記者 劉鑛豪

內地物管行業過去兩年經營環境滿布挑戰，在最新公布的2025年業績可見一斑。作為行業資優生的華潤萬象生活（01209），去年盈利增長率由22.9%縮窄至10.3%；萬物雲（02602）連續第二年錄得盈利倒退。現時行業面對三大問題，首先是收取管理費遇到困難；其次是管理費加價困難，但人工成本不斷攀升；第三是在市場激烈競爭下，項目利潤率變得微薄。

物業費收繳率持續下跌

就收取管理費困難，克而瑞物管研究中心數據顯示，2025年全國物業服務企業（500強）物業費平均收繳率降至71%，連續四年下滑。中小物企普遍低於65%，部分甚至跌破50%。中指研究院物業事業部研究副總監彭雨稱，2025年物業百強企業平均物業費收繳率下滑至87.32%。因着項目的人工成本，公共設施運營維護成本居高不下，導致部分項目陷入虧損，物業企業遂選擇退出項目。

以中海物業為例，基於持續優化業務結構及進行虧損項目治理，2025年約滿／退盤項目涉及約5560萬平米，高於2024年的4450萬平米。越秀服務（06626）亦銳意去蕪存菁，2024年終止在管面積720.7萬平米，相較2023年的257.2萬平米，增幅1.8倍；到2025年再終止在管面積654.9萬平米。

在重質勝於重量的前提下，物管公司已不再重複過往「狼吞虎嚥」似的急速增加管理面積。越秀服務管理層直言，2025年合約面積增速放緩，主要因為投拓戰略的調整，不再盲目追求面積的擴大，更加聚焦於高質量發展，同時退出營運效益差、回款慢的外拓項目。越秀服務2025年物業管理合約面積9000.5萬平米，按年增加1.4%，相比2024年度的6.3%增幅，增速明顯放慢。

應收賬款周轉天數改善

其他重磅物管公司去年新增管理面積亦有類似減慢情況。保利物業2025年在管面積8.55億平米，按年增加5159.1萬平米或6.4%；增量低於2024年的8383.6萬平米或11.6%。華潤萬象生活2025年基礎物業服務的在管建築面積約2.8億平米，按年增加881萬平米或3.2%；增量低於2024年的2041.2萬平米或8.1%。

除主動退出項目，物管公司積極管理應收賬，增加撥備金額。華潤萬象生活2025年貿易應收款項及應收票據總額約29.74億元人民幣，按年增加17.8%；當中賬齡2至3年增加1.9倍，賬齡3年以上增加67%。應收賬快速增加，該公司亦加大撥備力度，2025年虧損撥備增加67%至2.38億元人民幣。

另外，中海物業2025年貿易應收款增加12.5%至32.37億元人民幣，減值金額則增加45%至3.6億元人民幣，減值增幅高於2024年的36%。保利物業2025年貿易應收款項按年增加23.8%至36.22億元人民幣，信貸虧損撥備增幅則達到39.4%。

在加大撥備力度下，Wind資訊數據顯示，在香港上市的物業公司2025年應收賬款周轉天數中值降至111.34天，而2024年為114.14天。

物管公司的「固本培元」發展方針得到市場認可，吸引資金重新部署；物管股過去一個月股價表現，明顯優於整體市場。伴隨內地樓市築底恢復，物管股的「人氣」有望繼續改善。