樓市智庫/樓價穩步揚 負資產勢再減\陳永傑

樓價回升帶動負資產急減。截至今年首季末，負資產住宅按揭宗數按季大減近一半，至1.14萬宗；涉及金額亦降47.8%至550億元，宗數及金額均創近10個季度新低。

去年同期負資產宗數曾逾4萬宗，但隨着樓價於過去一年間反彈逾15%，宗數大幅回落逾七成，並連跌四個季度。換算起來，相當於樓價每上升1%，負資產便減少約2000宗。

「負資產」是指物業市值跌穿尚欠銀行的按揭貸款本金，令業主即使出售單位套現，仍不足以清還貸款。假設一名買家於樓市高峰期以1000萬元買入單位，並承造九成按揭（借貸900萬元），一旦樓價下跌超過一成，單位市值跌至900萬元以下，業主便陷入負資產。這種情況在樓市下行周期較常見，反映資產價值不足以抵押貸款，對業主及銀行均構成風險。

目前樓價回勇勢頭明顯，預期二季度可再升約4%至5%，二季度負資產宗數勢將跌穿10000宗水平，有機會低見5000至6000宗。

事實上，樓價連升10個月，大批高成數按揭業主終見曙光。以十大屋苑為例，雖然目前樓價較2021年8月高位仍有一定距離，但部分藍籌屋苑已率先收窄跌幅。

刺激消費及投資意欲

由於各屋苑的歷史高位不一，本文統一以中原城市領先指數（CCL）於2021年8月的最高位作為比較基準。其中黃埔花園最勇猛，4月呎價約1.4萬元，較高位僅差12%，意味着承造九成按揭的業主，只要樓價再微升，便可率先脫離負資產行列。緊隨其後的是將軍澳新都城，跌幅已收窄至16%，若升勢持續，下半年有望成功「翻身」。

負資產宗數持續回落，對香港整體經濟有多方面正面影響。首先，業主財務壓力減輕，信心回升，有助刺激消費及投資意欲。其次，銀行壞帳風險下降，金融體系更穩健，資金可更有效流向市場。再者，樓市氣氛改善，交投活躍，帶動相關行業如地產代理、裝修及零售受惠。

（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）