智庫說/靈活調控土地供應 維持私樓供需平衡\葉文祺、梁躍昊、羅天晴

2025年住宅樓價止跌回升，市場目光再次聚焦於價格走勢。然而，在價格反彈的背後，一個更能揭示市場底層動力的轉變正在發生：反映供求壓力的「供應庫存月數」，過去兩年間從102個月急劇縮減至49個月，大減逾半。這項指標計算的是按當前一手私人住宅每月平均成交量，消化所有已落成及興建中而未售出的單位所需月數。月數愈高，意味着供過於求的壓力愈大；月數愈低，則顯示市場吸納能力愈強，供應或趨緊張。

數字大幅縮短，並非單一因素所造成。供應方面，私人住宅落成量預計短期內將步入周期性低位；需求方面，人才持續流入及減息周期催生的置業需求，則有望進一步推升成交。供求兩端此消彼長，未來的張力正在悄然積聚。面對這種潛在的供需趨緊，被動等待市場自我修正，恐怕並非良策。我們需要的是一套能因應市況動態調節的土地供應策略，在現行機制之上，同步提升監察敏銳度與執行靈活性。

有別於傳統樓價指數僅記錄已成交的價值，「供應庫存月數」將潛在供應與實際吸納速度一併考慮，具備顯著的前瞻預警功能。當月數持續高企，即使樓價未即時反映，發展商已累積去貨壓力；反之，當月數跌至偏低水平，則預示短期供應可能緊張，推動同步價格上行。將此指標與樓價走勢同步追蹤，有助政府更全面地掌握市況，為動態調控提供客觀的決策依據。

掌握數據之後，執行機制同樣需要革新。我們建議採用更「貼市」的推地模式：因應市場吸納能力及投標氣氛，在推地節奏、規模與靈活性三方面動態調整。

在此政府主導的模式下，有關部門可以根據市場承接力及投標氣氛，主動調節推出土地的節奏。政府在2025/26年度第四季成功招標牛頭角彩霞道及筲箕灣東大街兩幅地皮，這是自2023/24年度第二季以來，首次在單一季度內推出兩幅住宅用地招標。此舉清晰反映，當發展商參與投地意欲回升，政府應能更精準推地配合市場步伐。

革新現行推地模式

土地規模方面，過去兩個財政年度，政府推出的土地大多為可建數百伙的中小型地皮，在市場調整期固然審慎穩妥，但當市場購買信心回穩、投標氣氛轉旺，有關部門應適時推出更具規模的用地，以滿足發展商對經濟規模及規劃彈性的需求。近期港鐵錦上路站第二期項目規模達1290伙，成功截收8份標書，顯示市場對較大面積土地的承接力遠超預期。政府可參考此先例，在條件許可時將較大面積的土地適量注入供應行列。

為進一步提升回應市場的靈活性，政府亦可彈性推出原本不在賣地計劃內的用地。2024/25財政年度第三及第四季推出的大圍美田路及東涌第106B區地皮，兩者均不在原定賣地計劃之內，成功建立先例。這套機制讓有關部門能在市場對某類土地或地區出現強烈需求時，靈活增加供應，不受限於年度賣地框架。

推地策略的靈活性固然重要，維持市場投標意欲同樣是關鍵一環。政府可致力維持簡化的賣地條件，例如剔除繁重的公共設施建設要求，從而減低發展風險及資本開支。過往部分用地因附帶複雜的社區設施或道路改道要求，令成本與完工時間不確定性大增，削弱發展商的參與意願。透過降低「入場」及執行門檻，可確保招標過程更穩定及更具競爭性，吸引更多不同類型的發展商參與。一個更多元、更活躍的投標市場，本身就是土地定價與有效吸納的最佳保障。

「供應庫存月數」提供前瞻預警機制；靈活的推地安排賦予執行上的適應能力；而簡化的賣地條件則維繫市場參與意欲，上述三者互相補足，構成一套靈活調控土地供應的框架。這並非追求精準預測市場趨勢轉變，而是建立一套能夠因應變化而持續修正的調節機制。如何在土地供應、市場需求與價格穩定之間取得平衡，最終考驗的是制度設計的韌性與回應速度。建議有關部門研究採納此一框架，為本港住宅市場建立更穩健、更具前瞻性的土地供應基石。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監、團結香港基金助理研究總監兼土地及房屋研究主管、團結香港基金研究員