回報看跌/樓價趨升 租金回報3.29%連跌七月

樓市升勢擴大，首季樓價升幅明顯跑贏租金，導致租金回報率削減。據中原地產數據，中原城市租金回報率CRI最新報3.29%，連跌7個月兼創21個月低位。該行分析，短期樓價升勢仍強，但租金升幅相對較少，預測回報率跌勢未止，第二季供平過租或將逆轉。\大公報記者 林惠芳

據差餉物業估價署最新數據，私人住宅樓價指數首季累升4.41%；租金指數雖然破頂，惟首季升幅僅0.85%，反映今年樓價升幅明顯跑贏租金。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，雖然租金指數連創新高，但樓價升幅持續跑贏租金，影響回報率下調，今年3月份CRI回報率報3.29%，按月跌0.03個百分點，連跌7個月共0.31個百分點，創2024年6月後的21個月新低。由於短期樓價升勢依然強勁，但租金升幅相對較低，估計第2季回報率或跌破H按息，供平過租或將逆轉。

今年3月H按息保持3.25%，同期租金回報率較H按息高0.04厘，連續11個月處於供平過租局面，惟兩者差距續收窄。楊明儀分析，近期拆息回升，加上今年減息機會下降，相信H按息將續企穩3.25%，在樓市買賣暢旺，而且暑期租務旺季尚未來臨的情況下，料樓價升幅繼續跑贏租金，第2季回報率有機會降至低於H按息。

荃威回報仍高達4.7厘

綜觀各類物業回報率，3月份中小型單位租金回報率報3.38%，按月跌0.04個百分點，連跌8個月累跌0.33百分點。大型單位回報率則報2.79%，按月持平，為連跌2個月後企穩。

在143個成份屋苑之中，3月租金回報高於H按息（3.25%）有84個，即58.7%屋苑供平過租，其中租金回報達4厘或以上的屋苑跌至10個，較2月份減少4個，首三位分別是荃灣荃威花園（4.7%），大埔中心（4.5%）及沙田富豪花園（4.48%）。十大屋苑方面，鰂魚涌太古城3月份回報率跌至3.34%；上車樂園沙田第一城為3.97%；大圍名城回報率只有2.93%。

朗天峰一房戶售440萬新高

事實上，樓價升勢轉急，不少租客「棄租為買」，紛紛追價入市，刺激二手破頂價重現。中原地產區域營業經理王勤學表示，元朗區過去周末錄得19宗二手買賣，佔九成為用家，當中不乏高價成交，例如朗天峰1B座高層D室1房單位，實用面積308方呎，以440萬元交吉易手，創該屋苑1房單位樓價新高，實用呎價14286元。一手原業主持貨約15個月，賬面賺57萬元。參考同類單位市值月租1.4萬元，若新買家作出租用途，租金回報約3.8厘。

王勤學續說，世宙亦錄得高價成交，為5座高層H室2房戶，以672萬元沽出，實用面積429方呎，實用呎價15664元，創同類單位2年新高。