樓市服務站/「先租後買」置業 提前退租恐被追差價

大埔某豪宅項目近期爆發先租後買（又稱先住後付）的追討租金個案。有買家原本打算利用先租後買條款試住或遞延成交，後因樓市變化或個人財務考量選擇放棄購房，卻因簽署了長達數年的租務「死約」，被發展商追討高達數百萬元的剩餘期租金。買家選擇此類非常態化的方式買樓，必須正確認知所面對的風險。\大公報記者 曹樓朱

事緣有買家於2024年以先租後買形式，買入大埔豪宅單位。入住大約半年後認為不合心意，聲稱按地產經紀指示寫信退租，被發展商入稟追收250多萬元。連同已支付的租金，合共逾500萬。翌年的3月，同屋苑再爆出一名業主被發展商追收租金。相關人士均對外界聲稱若退租不會被追討租金，然而合約細節有說明發展商有權追究，出現追租羅生門。

其實採用該類付款方案與主流的即供付款有何分別呢？即供付款相對簡單，普遍即供期大致分90日及120日兩種，個別甚至提供長達360日，買家簽訂正式合約後，根據其所選擇的成交期內上會（申請並獲批按揭），一旦上會成功便被視為正式成交。財力雄厚毋須申借按揭的買家亦可一炮過找數。

估值下跌 買家上會須補大額差價

而先租後買又或先住後付形式入市，一般而言，普遍會設有數年期合約。當買家期滿申請按揭時，銀行會以申請時的最新市價估價。若樓市在租期內下行，估價可能大幅低於當年簽約的成交價。此外，銀行或會將過去抵扣的租金視為發展商回贈並在估價中扣減，導致實際按揭成數及貸款額大減，買家須自備巨額資金「補倉」。

不少買家誤以為這類計劃等同一般租約，以為放棄買樓頂多損失訂金或已繳租金。然而，此類方案通常夾雜租務合約與買賣協議／選項合約。若買家未有履約至指定期滿或中途退租，賣方有權根據合約條款追討違約金、剩餘期數租金，甚至在單位重售後追討房價下跌的差價，涉款可達數百萬元。

租客繳付的昂貴租金雖標榜可扣減樓價，但若最終因個人財務轉變或市況惡化而放棄購入，累積的租金便會變成無法回收的沉沒成本；同時亦需承受因資金被鎖定而錯失其他投資機會的成本。

買家簽署「先租後買」合約前，務必仔細審閱條款細則，特別是中途退租條款、違約罰則及重售追討機制，切忌將其視為可隨時退場的普通租約。

代理須向買家清楚闡釋責任

資深地產代理指，市場普遍誤會發展商不會追討租金，但其實發展商的角色在法律文件上確實有追究權，斷不能單靠買家自行撰寫不具法律約束力的退租信解決法律合約問題。而作為穿針引線的地產代理，有責任將隱藏風險如實告訴買家，如果牽涉到客戶利益，有些必須清楚闡釋的地方而沒有提及，已屬違規。

一方面發展商有追究權，但另一方面，普遍發展商亦多數會放棄追究。若然樓市上升，發展商寧願將單位轉售賣個好價，最重要是原本業主肯簽妥「投降紙」，意思是指原業主證明自己放棄購入單位（即撻訂），然後收回單位盡快轉售食盡樓市升浪。但若然樓市下跌，發展商執行相關權利也無可厚非。

該名資深代理補充，無論先租後買、先住後付及過千日的特長成交期，皆並非時下置業主流的付款方法，大多買家採用即供或建築期兩個方式入市，故先租後買付款方式並非常態，純粹是發展商提供優惠的一種促銷手法，每種付款方式皆有利弊，利是資金調動較有彈性，弊是撻訂離場成本極高。

買家必須切記，這些所謂的特惠計劃，說穿了，最終都不及「光豬價」（即供價）吸引及穩陣，羊毛出在羊身上，無論任何形式的買賣均沒有免費午餐。