談樓說按/樓價估值回升 轉按申請大增（上）\王美鳳

今年轉按市道現起色，過去兩年每月新批轉按僅數百宗，今年新批轉按錄得連續5個月回升並重上逾千宗水平，最近數字顯示6月份新批轉按達1226宗，創31個月新高。從初步數字看，7月至8月份轉按申請量亦呈上升趨勢。究其原因，受惠樓價連同物業估值逐步回升，加上多家銀行近月上調按揭現金回贈，促使轉按誘因有所增加。

市場上轉按申請的幾項需求主要是：1）尋求更低息按揭；2）透過轉按賺取銀行現金回贈；3）轉走現有高利息按揭，例如是透過轉按轉走財務按揭，又或已過低息期的發展商一按；4）透過轉按作物業套現；5）透過轉按重新調整按揭，例如甩走按保、移除擔保人、延長還款期等需求。

今年筆者在職之公司的轉按申請量持續增加，當中客戶有着上述不同需求，今年樓價處於升軌，連帶物業估值亦處於回升步伐，截至現時，上半年樓價平均升約一成，對比去年樓價低位升幅已達17%，物業估值逐步上升，令轉按成功率提高。

趁機套現 釋放流動資金

過往當樓價下跌，業主即使有意轉按，但估值較低影響按揭成數，業主甚至或需補貼金額方可轉按，無疑會降低轉按意欲；現時不少單位估值已有一定升幅，當中跑贏大市的屋苑單位估值更已由低位回升逾兩成，令到轉按批出的按揭成數上升，又或透過轉按套現的水位增加，令業主更易憑着「磚頭」釋放流動資金。

舉例，業主持有紅磡黃埔花園一個面積約390方呎的單位，尚餘按揭額約428萬元，去年銀行估值曾降至523萬元，若申請轉按，以估值之七成按揭計，貸款額僅為366萬元，變相業主需補貼62萬元方可轉按；目前單位之最新估值已上升17%至612萬元，以估值計之七成按揭金額已達428萬元，轉按已毋須額外補付金額。

（作者為中原按揭董事總經理）