樓市新態/租置計劃有可取之處\汪敦敬

施政報告沒有重推「租者置其屋計劃」（租置計劃），不少公屋居民表示失望。政府的立場是並未放棄該計劃，但因存在尚未解決的爭議，已要求房屋局進行更深入的研究。

租置計劃面對三大難題：

1）有指租置計劃「不受歡迎」。「租置計劃推出多年，39個屋邨中仍有約15%（近3萬個）單位未售出，反映計劃對部分租戶吸引力有限，甚至『不受歡迎』」。其實出售的單位原本全部是公屋的租戶，當中85%成為業主，怎可說政府這計劃不成功？餘下的15%公屋住戶只想租而不想買，是他們置業概念不同。何況這15%在銷售上是屬於貨尾，貨尾應該有散貨策略。

2）定價機制存在爭議。有意見指出：「居屋和綠置居有清晰的市價折扣（六折至七折），但是租置單位的售價約為市價一至兩折，缺乏清晰的財務架構，同樣買家毋須接受資產審查的做法也引起爭議。」筆者認為，定價的而且確可追求更平衡，但必須要弄清楚兩個事實：第一，租置計劃的目的是希望公屋的租戶擁有自己的物業，重要的是他們原本的身份是公屋租戶，入息審查在這角度上並無意義，更何況入息審查只會令出售公屋比例再降低。第二，出售公屋不是只有住戶得益，公屋在財政上是長期負擔，隨着樓齡越舊，維修費負擔積累越多。出售公屋可以將這個長遠的負擔轉移給市場。過去的成績告訴我們，市場的確能夠支持到有關負擔。當然政府定價不應該「賺盡」，留下水位給小業主承擔有關長遠維修及得到投資價值的效果。至於之前出售公屋的水位是否過多，這是平衡的問題。

3）業權和管理複雜。同一屋邨內租戶與業主並存，導致業權分散，管理上會出現許多問題，業權應歸一化。

政府最近在處理劏房問題上做得不錯，有足夠溝通和互動，用心去溝通互動一定可以爭取更多共識，當參與「租者置其屋」的人進一步增加後，剩下來的矛盾就越少，到時再提供一些優惠例如不願參與計劃的居民能否租一些更新或者位置更好的公屋？如果用互動的方向去配合政府和大多數市民的權利，絕對是香港人的福祉。

（作者為祥益地產總裁）