財經萬象/內地房貸貼息展現穩樓市決心\付一夫

財政部、人民銀行、金融監管總局周二晚間聯合發布通知，決定在全國範圍內實施居民購房貸款貼息政策，減輕新購買首套住房家庭的商業性個人住房貸款利息負擔。政策自2026年10月1日起實施，實施期限暫定一年，其間經辦銀行新發放符合條件的首套住房商業性個人住房貸款，財政部門按照貸款本金給予年化1個百分點、期限不超過5年的貼息支持，單戶可享受貼息的貸款規模上限為100萬元（人民幣，下同）。

這是中央財政首次對商業性個人住房貸款進行貼息，標誌着需求側刺激從「信貸寬鬆」進入「財政直補」的新階段，充分彰顯出決策層對於穩定樓市的決心和態度。就本次貼息政策而言，至少呈現三重亮點：

第一，靶向精準，鎖定最核心的矛盾。政策聚焦首套剛需，限定住房面積不超過120平米、購房價格不超過150萬元，將有限財政資金用於普惠更多剛需群體。這一定位直指當前樓市最核心的矛盾：不是改善型需求不足，而是最底層的剛需購房者被月供壓力擋在門外。通過降低月供而非降低房價來降低門檻，既避免了價格信號紊亂，又實質性減少了購房成本。

第二，財政金融協同，槓桿效應顯著。貼息1個百分點，相當於首套房貸利率的約三分之一，單戶最高100萬元貸款、最長5年累計減少付息近5萬元。貼息資金由中央財政、地方財政分別按照90%、10%承擔，省級及以下財政分擔比例由省級財政部門結合實際自主確定。這一分擔機制既體現了中央財政的主導作用，又調動了地方政府的積極性。以財政資金撬動信貸投放，既避免了直接降息對銀行淨息差的進一步擠壓，又通過財政的槓桿效應放大了政策效果。從政策操作流程看，貼息採取「預撥＋結算」方式，經辦銀行按月收息時自動扣除對應貼息金額，實現「免申即享」，確保借款人毋須額外申請即可享受政策紅利。

第三，預期管理，傳遞明確政策信號。政策實施期暫定一年，執行中資金總規模不設上限、據實結算。這種「不設上限」的表態傳遞出明確的政策信號：符合條件的家庭應享盡享，為市場注入確定性。此前年內已有超過20個城市落地房貸貼息政策，但由中央財政在全國範圍內統一實施尚屬首次，政策層級和覆蓋範圍的躍升本身就是一種強有力的預期引導。

從更宏觀的視角審視，本次貼息政策是財政金融協同促內需一攬子政策的重要環節。2026年以來，財政部已陸續推出個人消費貸款貼息、設備更新貸款貼息等多項政策，本次房貸貼息政策的加入，進一步完善了從消費端到住房端的財政貼息政策體系。

房地產轉向「存量運營」模式

對於地產板塊後續走勢，需要區分短期、中期和長期三個維度來審視。

短期來看，政策兌現是關鍵變量。貼息政策雖已落地，但其實際效果取決於執行效率和居民響應程度。當前市場最關心的是「金九銀十」的銷售數據能否接續。從8月數據看，一線城市展現出較強韌性，但二、三線城市新房成交仍同比下滑，城市間分化依然顯著。此外，機構持倉極低雖有利於短期反彈，但也說明機構共識尚未形成。有觀點提出，投資者後續需重點觀察五個關鍵變量：後期盈利兌現、政策落地力度、市場流動性、市場風險偏好變化和主線景氣度，若熱點頻繁輪動則多數板塊難以走出趨勢性行情。

中期來看，行業正在經歷從「增量開發」到「存量運營」的範式轉換。存量時代下，二手房中介、物業管理、城市更新、存量運營等環節的價值量將提升，評價房企的標準也將從銷售規模轉向債務安全、現金流和資產質量。有分析指出，進入存量時代之後，市場邏輯將更多地轉向存量交易與運營，二手房中介、房屋經紀、家裝、物業以及城市更新等環節在整條業務鏈上的價值量會有所提升，評價地產企業的標準也會發生改變，更多關注債務安全、經營現金流是否充沛、是否擁有優質地塊。

長期來看，分化或將是主旋律。參考美國、日本的房地產復甦路徑，核心城市房價見底領先全國數年，龍頭房企股價又領先核心城市房價啟動，形成「龍頭股價底→核心城市房價底→全國房價底」的傳導路徑。其中日本東京房價見底領先全國約5年，美國舊金山為首的6個核心城市房價見底領先全國約3年。如果以美國、日本來類比，那麼後續行業分化大概率會是主旋律，而核心城市是復甦的排頭兵，擁有現金流壓艙石業務是房企穿越周期的秘訣。

綜合來看，中長期可關注三大方向：產品力領先的優質房企、商業運營與資管並重的商業地產運營商，以及「好房子」政策下服務品質突出的優質物管標的。

（作者為星圖金融研究院消費金融研究中心主任）