樓市新態/發展商積極拿地 以行動看好後市\陳永傑

樓市有沒有起色，除了看買家入市，也可看發展商投地。近日何文田佛光街住宅地高價批出，便讓市場感受到，發展商補充土儲的態度開始積極。該幅地皮吸引10份標書，以逾43億元批出，每呎樓面地價約20738元，較市場估值上限高近四成，創九龍區近五年住宅地呎價新高。肯用超預期價格搶市區靚地，反映發展商吸納土儲的態度已由保守轉為進取，對樓市恢復信心。

地價以外還有建築費、利息及銷售等成本，樓盤定價與地價之間的差距，並不等於實際利潤。然而，土地成本較低，有助增加發展商往後的定價彈性。回顧樓市調整期，部分新盤以低於成本價促銷。如2024年推出的啟德新盤，首批折實平均呎價較每呎樓面地價僅高約一成，反映即使高價買地，賣樓仍須看當時市況。但隨着樓市回暖，該盤近期平均成交呎價達3.5萬元，較地價高近一倍。

今年第三季度以來開價的主要新盤，首批折實平均呎價較樓面地價或補地價高0.9至5.9倍。以油塘擎海最突出，前身為冷藏倉庫，越秀地產於2023年完成補地價，每呎約2040元。今年9月首批折實平均呎價13988元，較補地價高5.9倍，卻創近十年九龍市區新盤首批開價新低，以「低開高走」策略引爆市場。地價夠平，才有條件造出震撼價。

另一焦點西沙SIERRA SEA，以每呎樓面補地價約3000元計算，首批開價高於補地價的幅度，由去年4月第1A（2）期的約2.5倍，擴大至今年10月第2C（2）期的約3.5倍。其餘四個項目的樓面地價或補地價介乎2684至8700元，首批開價較之高約1.1至4.2倍；地價過萬元的紅磡首岸2期，首批開價亦高出近九成。

新盤開價吸引 銷售強勁

擎海首輪即日沽清，SIERRA SEA系列累售逾3000伙，反映只要定價吸引，市場承接力依然強勁。

今年以來中原城市領先指數累升逾一成，配合新盤銷情及優質地皮的競投反應，反映市場信心回升。佛光街高價批地，無疑為後市注入強心針。

（作者為中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁）