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樓按明鑒/「大叔」買樓要留神\經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明

近期剛完結的熱播劇集掀起不少話題,主角之一的大叔上司情場失意,更被公司降職,甚為可憐。

「大叔」泛指中年男性,但每個人對大叔年齡的定義都不一致,在一個日本訪談節目上,亦透過街訪,得出「大叔」定義橫跨40至60歲。而男人四十為不惑之年,心態開始成熟穩定,亦有一定經濟實力,部分人或早已生兒育女,為家庭拚搏。此外,男人四十亦是置業年齡,根據經絡按揭研究部的內部數據顯示,有多達四成客戶年齡介乎於41至60歲,成為當中最大群組。

雖然大叔沒有一個正統的年齡界定,但在按揭申請中卻有明確的年齡限制。根據金管局指引,銀行可提供的按揭還款年期最長為30年,而銀行審批還款年期時,一般以「70或75減人齡」計算,而各間銀行取態略有不同。

試舉一例,大叔A及大叔B各自申請按揭,而該銀行用「75減人齡」計算,大叔A現時45歲,申請按揭時,最盡可借75-45=30年。而大叔B現時55歲,申請按揭時,最盡可借75-55=20年,兩者最長按揭年期的差距多達10年。

可考慮近親擔保

雖然銀行一般會以「70或75減人齡」計算,但事實上,仍有個別銀行或會因應申請人自身狀況作出調整,如借款人的職業為老闆級以上、公務員或某部分專業人士,收入更為穩定,銀行或有機會以「80減人齡」計算最長還款年期。也因此,雖然申請人的年紀是一項重要考慮因素,但銀行亦有機會因申請人的收入及工種穩定性而調節還款期。

香港寸金尺土,要上車很多時都要借到盡,包括借盡按揭成數或還款年期,根據金管局住宅按揭統計調查結果顯示,今年5月份的按揭平均還款年期為329月,即27.4年,近乎借到盡。而大叔申請按揭,有機會面對年期不足而導致每月供款額,以及供款與入息比率的門檻有所上升。如「一支公」申請按揭,或有機會未能通過入息門檻。有需要時,可找近親作擔保人,或銀行計算還款期的方法是以「75減借款人或擔保人之中較年輕的一位」,即如大叔B找弟弟作擔保人,弟弟為35歲且收入可觀,計算方法可以75-35計算,按揭貸款年期最長可借30年,最終批核情況以相關銀行為準。

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