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樓語縱橫/發展商現金足 買地進取\Q房網香港董事總經理 楊永健

絕大部分發展商均希望可以達至「貨如輪轉」,最好自然是「月月有樓賣,年年買到地」。對於發展商而言,新盤銷售固然重要,讓集團有一定現金實力,與此同時更希望擁有一定土地儲備,讓業務得以持續發展。

這是經濟學之中存量(Shock)與流量(Flow)的概念。就發展商而言,所謂存量,可分為兩個部分,一是土地儲備,二是新盤貨尾存量。至於流量,就是銷售新盤的業績結果。因為流量與存量相互影響,既要存量也要流量,但當「存量增加,流量減少」,從而亦會影響其補充土地儲備的能力。

因此,發展商必須要維持一定的流量,才能保持穩健長遠的發展與營運。

目前本港發展商的情況,反而是「存量減少、流量增加」的趨勢。總結今年新盤市場情況,肯定是相當豐收的一年。整體上,半年新盤市場合共售出約8700伙新盤單位,較去年下半年的7762宗稍稍增加12%,由於今年上半年新盤以市區盤為主,整體售樓收益增加更為顯著,上半年新盤售樓收益高達1253.5億元,較去年下半年的887億元大幅增加41%。

再者,自2019年開始,新盤銷售數字持續高於新盤推盤量,兩者的差距亦有增加的趨勢。2019年全年新盤銷售達1.8559萬伙,較當年推盤量稍高約200伙,去年情況更為明顯,全年新盤銷售為1.4468萬伙,較去年推盤量高出1200多伙,今年上半年新盤銷售已高出推盤量的約1150伙。新盤銷售持續高於推盤量,整體新盤貨尾量自然大幅減少。

存量減少的同時,流量亦有所增加。綜合上半年發展商的售樓收益,今年絕對是豐收的一年,部分發展商半年售樓收益已超越200億元,幾乎等同去年全年收益。售樓收益充裕的同時,發展商自然需要急於補充土地儲備,難怪近年政府推出拍賣的幾幅地皮,競爭亦相當激烈,反映發展商現金實力增強下,連帶補充土地儲備的心態亦變得進取。

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