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浩首窮經/有多少上海家庭在交房產稅?\德國商業銀行亞洲高級經濟學家 周 浩

  圖:對房價影響更大是金融條件,並非稅收政策。

關於房產稅的傳聞一直未能塵埃落定,但有一個問題,相信很多人都很好奇,在已經實施房產稅超過十年的上海和重慶,到底有多少家庭在交房產稅?目前這一問題並沒有官方答案。根據相關統計,2020年上海的房產稅收入大約為200億元(人民幣,下同)。如果做一些合理的假設,事實上我們是可以得出一些有意思的估測。

上海目前的房產稅繳納比例有兩檔,分別是0.4%和0.6%,繳納的基數是網簽合同的七折,但不會因為房價上升或者下降而調整。也即是說,如果是2015年定下的基數,即使到了2020年,房產稅也會按照2015年的基數來繳納。

作一個簡單估算,取稅率的平均數0.5%,假設十年來上海房價的移動平均漲幅為40%至50%,那麼可以用2020年的繳納金額來估算出繳納房產稅面積的當年市值:200÷0.5%÷0.7÷(1-0.4/0.5),算出的數值大約在9.5萬億至11.4萬億左右,為了方便計算,我們取大約的中值為10萬億元。也就是說,在2020年底,繳納房產稅的房產按市值計算大約為10萬億元。

接下來的問題是,上海有多少存量房產,按照人均37.2平方米(2019年底數字),常住人口按照七普數據為2487萬,每平米的平均單價5萬至6萬元來計算,存量房的市值大約為46.3萬億至55.5萬億元,大約取一個中值在50萬億元。

按照這樣的估算,上海大約有20%左右的房產正在繳納房產稅。換個角度來說,因為上海繳納房產稅的基本原則是二套以上,並設有人均60平方米的門檻(這幾乎是平均居住面積的兩倍),20%的房產大概率屬於相對高淨值的家庭。按照一般的財富集中度來看,這20%的繳稅面積大約對應着不高於10%的上海常住人口。

然而,高端房產大概率會被頭部買家壟斷,因此事實上繳納房產稅的上海家庭比例應該很低。如果按照200億元計算,我們測算最多10%的上海家庭在繳納房產稅,但綜合以上的一些基本信息,實際受到影響的家庭則應該要少得多。從這個角度來看,房產稅的徵收並不會對絕大多數的家庭產生影響,也正因為此,才更有必要性和可能性推出房產稅來調節社會的分配結構。

房價影響見仁見智

基於這樣的估算,我們可以看出,房產稅一旦全面推廣,大概率可以做到「精準打擊」高淨值家庭,因此符合「共同富裕」的基本思路。

但房產稅是否可以打壓房價,卻似乎沒有被歷史證明。事實上,上海目前實施的對2011年以後新購房屋進行房產稅徵收,以及家庭人均60平方米的徵收門檻等,在很大程度上將房產稅的徵收範圍限制在一個相對較小的範圍內。這樣的政策即使推廣至全國,相信被徵收房產稅的家庭也會十分有限。也因為此,筆者也認為,對房價影響更大的其實是金融條件,而非稅收政策。

從另一個角度來看,房產稅的進一步推廣,即全面覆蓋存量房產以及降低徵收門檻,是一個中長期的必然政策選擇。這其中的根本邏輯是房產稅需要在未來某個時點來取代土地出讓收入對於地方政府財政收入的貢獻度。

與此同時,房產稅的徵收是否會影響房租,則是另一個更加複雜的話題。上海的房租漲幅常年不及房價,租售比也因此一路下滑,似乎房產稅與房租並無直接關聯。但換個角度可能更容易給出解釋,正常而言,大家不會為一些老破小而繳納房產稅(除非是學區房),因此,繳納房產稅的房屋應該是相對優質的房產,因此本身租金也比較高。從這個角度而言,即使有轉移,租客也應該可以承受──理論上,租客也應該屬於城市新興階層或者是收入較高但客觀需要租房的人群。所以,房產稅的徵收是否會被全部轉移至租客?答案應該是「結構性轉移」。

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