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樓語縱橫/香港樓價未來料平穩發展\Q房網香港董事總經理楊永健

最新一份施政報告聚焦於中、長期的房屋供應。從現在開始到往後的二十至二十五年間,整體供應是超過100萬個單位,肯定滿足香港市民未來的需要。

100萬伙供應,相等於現在290萬個房屋單位的36%至38%,有關供應絕對不是一個細數目。仔細分析,按運輸及房屋局提供的《房屋統計數字2021》,截至今年3月底,總體房屋供應(包括公營及私營房屋)達291.3萬伙,比對於十年前(即2011年)同期的257萬伙,過去十年總供應為34.3萬伙,平均每年新增供應為3.4萬伙。

而在未來二十至二十五年總供應100萬伙,換言之平均每年新增供應達4萬至5萬伙,較過去十年的平均數大增30%至40%。不過亦需留意到,該100萬伙供應相應會是一個較樂觀的估算。

其實大家亦會理解到,對於未來二十至二十五年的估算,當中自然涉及相當多的變數。其實在施政報告中,亦有列明當中部分的變數,其中一個較大的變數是未來新發展區的整體地積比率,有關發展比率需要按照未來鐵路網絡,以至道路網的負荷能力來計算出來。

因此,政府亦表明如果按4倍至6.5倍的地積比率來計算,於2031-32年後的下一個十至十五年的供應可高達56.5萬至68.6萬個,按有關估算,在2031-32年後,每年新增房屋供應將達4萬至6萬伙不等,當中的變數是相當大。

至於未來十年(即2022-23年度至2031-32年度)房屋供應估算,政府預計未來十年公營房屋的供應為33萬伙,而私營房屋的估算,政府預計可達12.9萬伙,換言之總計未來十年平均每年新增房屋供應可達4.59萬伙,數字亦遠較過去十年的3.4萬伙為高。

按未來十年的新增供應作分析,實際上是公營房屋大增,而私營房屋卻不加反減。按估算未來十年私樓供應為12.9萬伙,但過去十年私樓供應則達20.8萬伙,減幅達38%;至於公營房屋的供應,過去十年供應只有13.5萬伙,未來十年則倍增至33萬伙。整體供應增加,而私樓供應減少,相信未來樓價可平穩發展。

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