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樓按明曦/加息潮下按揭如何選?\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

  圖:按揭供款方法若以固定金額供款,讓每月供樓開支固定,無懼加息風險,對業主來說較有預算。

加息周期將至,有何辦法避免供樓負擔增加?現時市面上部分銀行提供兩款按揭供款方法,包括「定額供款」及「定息按揭」,均有助供樓人士固定每月供款額,免卻加息周期下每月供款開支增加的煩惱。兩種按揭供款可謂各有特點,想知道哪種付款方式比較適合自己,請看以下細解。

「定額供款」:一般銀行為按揭客戶提供「定期供款」,即固定貸款年期,業主的每月供款會因應利率的高低而有所增減。然而,部分銀行亦有提供「定額供款」,即固定每月貸款金額,業主的供款年期因應利率的高低而有所增減。

「定息按揭」:由香港按揭證券有限公司(按證公司)推出,讓客戶於首10年、15年或20年以固定利率作供款,不受息口影響,其後可再以定息或浮息續供。6月份的定息利率分別鎖定為2.7厘、2.85厘及3厘,按證公司亦會按照市場情況等因素不時調整利率。

雖然兩種按揭供款方式甚為相似,但其中亦各有利弊。

首先,按揭利率方面,「定額供款」可以H按或P按供款,借款人可向銀行定出心儀的每月供款額,再由銀行為借款人計算出預計的按揭年期,當然最終按揭年期會受息口的影響而增長或縮短。以現時新造浮息的實際按息約為2厘至2.5厘比較,比10年期的「定息按揭」2.7厘稍低,但如遇上加息周期,選用「定額供款」所增加的利息開支將延後償還,有別於「定息按揭」鎖定息口,利息開支並不會因加息而增加。因此,「定額供款」的總利息有機會比「定息按揭」為多,但如按揭年期內遇上減息機會較多,則反之亦然。

其次,按揭年期及壓力測試要求不同。由於「定額供款」或會因加息而將年期延長,因此按揭年期並不能借足30年,相對上壓力測試門檻較可借盡30年為高;選用「定息按揭」的客戶則可選擇最高30年按揭,再決定定息年期,而且借款人毋須通過加息3厘壓力測試,只需通過供款與入息比率,因此選用「定息按揭」的收入要求相對較低。

以固定金額供款,讓每月供樓開支固定,無懼加息風險,對業主來說較有預算。不過,筆者建議有意置業人士仍須預留充裕的後備資金,切忌借得太盡及衡量自身負擔能力才入市。

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