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政策建議/實施「安居工程」加速解決「住房難」\高敬德

香港的深層次矛盾之一是經濟民生,而「住房難」問題,是香港民眾最為關心的頭等民生大事,也是習近平總書記和中央關心的大事。李克強總理、韓正副總理、全國政協副主席兼港澳辦主任夏寶龍和中聯辦駱惠寧主任都十分關心香港的「住房難」問題。國安法的實施和完善新選舉制度,令香港實現了由亂到治邁向由治及興的重大轉折,開啟良政善治的新局面,特區政府終於可以聚焦經濟民生,集中精力解決深層次矛盾特別是香港民眾「住房難」的問題。

第六任行政長官李家超在政綱中提出「提速、提效、提量」解決「住房難」問題,深得民心。建議新一屆特區政府啟動實施「香港安居工程」(下稱「安居工程」),制定拓地建屋安居的具體目標和實施的政策措施,不僅讓香港民眾看到安居願景,而且總體統領建設發展,從根本上解決香港「住房難」的問題,讓香港民眾實現安居夢。為此,特提出三大目標建議和十二項措施的建議。

一、「安居工程」三大目標的建議

1、在5至8年之內,將人均居住面積由161平方呎增加至200平方呎。

據特區政府統計處的數字,香港人均居住面積只有161平方呎,約有20.4萬家庭住戶(8%)居住面積少於215平方呎,香港家庭住戶面積的中位數約430平方呎。作為亞洲國際大都會的香港,市民居住空間被亞洲多個主要城市大幅度比下去。

本屆特區政府在《香港2030+》最終報告中估算,香港2019年至2048年土地需求約5800至6200公頃,土地短缺達3000公頃,較2016年估算的1200公頃增加1.5倍,原因之一是改善居住空間,將新增單位平均面積增加10%至20%,提出將人均居住面積由161平方呎增加至215至237平方呎。在2021/2022年度第四季度賣地計劃亦引入最低單位面積。

本屆政府以實際行動回應市民「住大啲」的安居訴求,方向正確。但同時,《香港2030+》主要聚焦闡述香港2030年以後空間發展策略,只是一個規劃框架,未有提出短中期的建屋方案和目標。此外,在土地供應沒有顯著增加、地積比亦未有放寬的情況下,單靠推出「限呎盤」去改善市民居住空間,只會使發展商可建單位數目減少,亦由於單位面積比以前大,意味置業門檻將會提高,若樓價平穩向上,香港市民住房「上車」更難。

針對香港「住房難」的現狀,建議新一屆政府必須全面實施「安居工程」,首先需要確立一個安居的願景指標:在5至8年之內,將香港人均居住面積由161平方呎增加至200平方呎,先讓香港市民看到「住大啲」的曙光,再循序漸進增加至《香港2030+》提出的目標。這既讓香港市民居住環境有實質性改善,又具有現實可行性,是一個必要而務實的指標。

2、開發2400公頃土地,增加65萬個公私營房屋單位。

綜合資料顯示,香港2020年底人口約747萬,公私營永久性房屋單位共約287萬個,佔用香港7800公頃土地。統計處資料顯示,至2030年,香港人口將增至792萬,比2020年增加45萬人。如果將未來10年新增人口及人均居住面積200平方呎計算在內,總體房屋單位便需佔用約10230公頃土地,與現時相比需增加土地約2400公頃。

從香港已有的土地資源及使用情況來看,香港完全有條件提供這些土地。規劃署《香港土地用途2019》顯示,香港有75.1%土地尚未開發。只要開發其中的三十四分之一,就可以提供約2400公頃的建屋土地。按照香港人均居住面積200平方呎、現有平均住戶人數2.8人推算,在這新增的約2400公頃土地上,可興建約65萬個公私營房屋單位。

現在的《長遠房屋策略》推算未來10年總房屋供應目標為43萬個,即平均每年4.3萬個。「安居工程」提出未來10年增建65萬個單位,即平均每年6.5萬個,是有些進取但務實可行的數字指標。

3、貢獻建造業增加值3766億港元,GDP年均佔比1.38%,增加59萬個就業職位。

「安居工程」涉及大量開發和建築成本投入,建造大量房屋和各種新發展區設施,推動香港經濟良性向前發展。

古洞北、粉嶺北新發展區範圍覆蓋612公頃,按2012年造價計的總發展成本為1200億港元,涵蓋基建設施、公共設施和收地費用。以古洞北、粉嶺北新發展區的基本發展成本推算,在未計算通脹因素下,「安居工程」開發費用保守估計至少達4800億港元。而「安居工程」興建65萬個公私營房屋單位,建築成本高達8100億港元。

「安居工程」的基本發展成本和建屋成本,初步估算總值合共12900億港元,以10年計平均每年1290億港元。參考2020年的建造業工程總值和增加值的比例推算,工程總值可帶來的增加值達3766億港元,以10年計平均每年約376.6億港元,約佔2020年香港本地生產總值的1.38%。

賣地收益方面,以2400公頃土地為基數,以每平方呎4000港元和地積比率為6倍計算,將30%私樓土地賣地收入扣除總體土地開發成本,政府財政庫房在10年內將有13800億港元淨賣地收入。

此外,「香港安居工程」作為一項大型發展計劃,亦可創造大量就業機會。2020年,從事建造業的機構單位直接聘用的就業人數為170799人,建造工程總值為3720億港元。根據以上數據推算,建造業平均每投入1000億港元,就業人數約為45900人。「香港安居工程」10年初步估算工程總值合共12900億港元,10年可為建造業創造約59萬個就業職位,平均每年新增約5.9萬個就業職位。這不僅解決了香港「住房難」的頭等民生大事,而且拉動了GDP和就業,可謂一舉多得,值得新一屆特區政府高度重視和加速實施。

(系列之一)

全國政協文化文史和學習委員會副主任、香港中華文化總會會長、中國和平統一促進會香港總會創會會長

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