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樓市透視/樓價25年飆1.2倍 新界盤跑贏

  圖:本港樓價在過去25年中累升逾1.2倍。

香港回歸祖國25年來,樓市經歷多次風浪仍迭創新高,最新官方私人住宅售價指數已飆至384.4點,較1997年回歸前的172點,累升逾1.2倍,當中新界樓盤升勢最勁。樓價同期升幅更超越工資,目前全港就業人士的每月收入中位數為2萬元,比1997年的1萬元只翻一番。經濟學者指出,特區政府應主導房屋供應,透過填海及發展郊野公園邊陲來製造更多土地(見另稿)。\大公報記者 林惠芳

據差餉物業估價署數字,1997年7月1日香港回歸前夕,本港私人住宅售價指數報172點,但亞洲金融風暴及2003年沙士,樓價連續6年下跌,較高位急挫近七成,幸得中央援手推出個人遊等措施,本港經濟重現曙光,樓價自2003年起見底回升。

2008年環球金融海嘯,美國聯儲局無限量化寬鬆刺激經濟,資金瞄準本港房屋供不應求,大舉流入炒作,加上市場剛需強勁,樓價於2009年至今展開長期升浪,即使特區政府在2012至2013年間推出多項調控措施,但樓價卻愈遏愈升,過去兩年面對新冠疫情更仿如「免疫」。

差估署今年5月份私人住宅售價指數報384.4點,比1997年6月的172點升123%。若與2003年沙士後歷史低位58.4點比較,更大漲5.6倍。

元朗上車盤25載升值2.2倍

過去25年樓價累漲1.2倍,惟打工仔薪酬卻追不上升幅。據政府統計處「綜合住戶統計調查報告」顯示,2022年首季,本港僱員每月工資中位數為2萬元(不包括外籍家庭傭工),比1997年的中位數1萬元上升只有1倍。

《大公報》抽取部分「九七貨」賣樓個案作比較,發現個別業主持貨25年,樓價賺幅更遠遠拋離香港工資升幅。例如馬鞍山居屋錦豐苑B座一個低層三房戶,實用面積647方呎,近期以560萬元未補價賣出,原業主1997年綠表購入價僅127萬元,現轉售賬面獲利433萬元,25年勁賺達3.4倍。

元朗上車盤升幅亦甚可觀,例如富來花園B座一個實用面積283方呎中層單位,近月以435萬元賣出,原業主於1997年年中、即當年高位以137萬元追入,現沽樓賬面仍大賺298萬元,25年升值近2.2倍。另外,元朗康屏花園雙號屋,原業主於1997年以338萬元買入,今年以860萬元賣出,25年升值522萬元或逾1.5倍,跑贏大市之外,也遠超工資升幅。

新按保助力 今年料再漲5%

對於新界區樓價升勢突出,中原地產元朗副區域營業經理王勤學分析,香港回歸25年來,特區政府不斷改善新界區的交通基建,例如屯馬綫及屯赤隧道等,隨着交通生活愈來愈便利,新界已非昔日舊貌,外區用家及投資者也樂意進駐,令當地樓價與市區逐漸拉近。

展望後市,美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,屯門「限呎地」今年4月流標,反映政府不會賤賣土地,在高地價政策下,發展商採取惜售態度,新盤訂價高於同區二手,再加上明日大嶼及北部都會區供應短期內未能到位,料本港樓價持續趨升,配合新按保措施助力,估計今年樓價最少看升5%。

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