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灰色地帶/象徵式耕種 空置稅難執行

荒廢棕地種草曬太陽,浪費珍貴土地資源,但政府整合棕地時卻遇到重重阻滯,有人認為或與背後的利益集團有關。對此,地政總署前署長劉勵超(圖)說:「是否發展商在背後發功,我真係唔知。」他表示,在土地契約角度而言,難以說明發展商囤積農地。農地是作耕種用途,但土地契約沒規定要有恆常耕種活動,發展商收購農地後不作為,並無違反土地契約,荒廢棕地不斷升值,等待政府的土地愈來愈少,發展商持有的土地就愈來愈值錢,「塊地曬太陽愈耐愈值錢,但沒有違法」。

去年立法會的「全方位增加土地供應」議案,曾建議開徵土地閒置稅,政府在土地合約上訂明開發動工期限和銷售期限,逾時可被徵收空置稅甚至收回土地,以防止人為囤地操控房屋供應,引起議會內激烈討論。

規劃署前署長、前港深合作策略規劃顧問凌嘉勤認為徵收空置稅不可行:「乜嘢叫囤地?若無基建發展唔到幅地,係咪囤地?業主可申請規劃用途做露天停車場,不獲規劃許可,咁叫囤地而要收空置稅嗎?這問題很複雜。」

不能單方面更新地契條款

劉勵超亦質疑空置稅能否執行,因為先要立法,以法律取代地契約束;但即使立法,執行上亦有漏洞。他以地政署收地個案舉例,「我們收農地要計算青苗費,所以地政人員是突擊性去計算,但仍然會有原本光禿禿的農地突然種滿植物,所以空置稅執行時,我相信會有很多問題,你如何突擊檢查發現農地是空置?又例如農地是一萬呎,業主在角落或成幅地每隔200呎種一棵樹仔,你話塊地係咪空置?我象徵式耕種,10萬呎地象徵式種十棵樹,就唔係空置。有很多實際執行問題,空置稅未必是有效的約束工具」。

劉勵超續指出,新批官地的地契條款列明建築期,但農地沒有;而地契是買賣合約,不能單方面更新農地的地契條款。劉勵超表示,發展商未必是想囤地,可能只是向城規會申請改變土地用途碰釘,「我以前睇文件,農地申請起屋,城規會問漁護署,好多時漁護署話係優質耕種地(land of good agriculture quality),其實已經鋪晒紅毛泥」。而商談補地價亦會拖慢土地發展,「業主與地政署搓波,搓來搓去,十年八載都唔奇」。

劉勵超認為,若發展商有發展意圖,曾申請規劃許可並屢試屢敗,政府可考慮在規劃上「鬆手」,或把發展商持有土地納入新發展區一併發展,或動用《收回土地條例》收回土地,當然發展商有機會提出反對。

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