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鞭辟入裏/內房市場出現積極信號\廈門大學教授 趙燕菁

  圖:中國房地產補上保障房這一軌,就可以從原來的獨輪驅動變為雙輪驅動,跳出以往「漲壓跌救」的政策循環,有助穩定樓市拉動經濟。

看空中國經濟,唱衰房地產已經成為當下國外輿論乃至學界「時尚」,國際組織和評級機構都在爭先恐後地下調對中國經濟的展望和評級。但過去一直扮演房地產「吹哨者」角色的筆者,反而看到了房地產乃至中國經濟恢復的積極信號。

對於筆者來說,房地產市場的積極信號,就是2023年8月25日國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》(以下簡稱《意見》)。原因很簡單,此次房地產超調,既不是結構性原因,也不是外部原因,而是房地產短期政策不適應經濟已經從高速度轉向高質量所致。換句話說,中國房地產這輛車沒問題、路沒問題,而是提檔換速的操作出了問題。只要調整到正確的模式,房地產就可以繼續平穩前行,甚至可以走得更遠。

看標題《意見》似乎只是針對保障房,但仔細閱讀下面這些內容後就會發現,這一政策的重大意義在於開啟了中國房地產的雙軌制:一是「讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮,放開手腳為美好生活奮鬥」;二是「讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,促進穩地價、穩房價、穩預期,推動房地產業轉型和高質量發展」。簡單講,就是「商品歸商品,保障歸保障」。

可以說,《意見》就是對7月24日政治局會議的具體化,也是近年來房地產領域出台的最有含金量的政策。一旦中國房地產補上保障房這一軌,房地產就可以從原來的獨輪驅動變為雙輪驅動,跳出以往「漲壓跌救」的政策循環,無論其自身的穩定還是對經濟的拉動都會顯著提升。當然,開對了藥還不意味着就能治好病,如果劑量不夠,低估了這一政策的戰略意義,錯過最佳治療窗口,這一政策依然可能落空。因此2024年最要緊的工作,就是加快中央政策的落地,盡快恢復市場對房地產的信心。

地產需求轉向存量

要想解決市場信心不足,首先要澄清對房地產形勢判斷的誤區。

現在有一種流行的認識,就是隨着城市化的完成,中國人均增量住房需求已經見頂,增量空間已經很小,即使沒有打壓房地產政策,市場早晚也會收縮。且不說中國人均居住水平相對發達國家還有巨大差距,房地產在結構和空間上都存在被抑制的質量空間。在結構上,中央此次提出「改善性住房需求」就存在巨大缺口,由於長期的政策抑制,很多這方面需求轉變為巨大的海外房地產需求;在空間上,雖然城鄉間人口轉移趨緩,但城市間人口轉移依然旺盛,在三四線城市供給過剩的同時,一二線城市仍有大量沒有穩定住房的人口。

房地產不能只看增量。巨大的增量只不過是城市化起飛階段特定的現象。常態下的房地產更主要的是存量。改革開放以來,中國形成了人類歷史上空前規模的存量不動產,對於如何管理如此龐大不動產我們幾乎完全沒有經驗。根據七普數據,中國城鎮人口9億,城鎮住房存量高達333億平方米。其中1990年以前的房屋佔8.7%,29億平方米;2000年以前的房屋佔27.5%,到2030年房齡超30年的房屋總量將高達92億平方米。巨大的存量使得即使微小的更新,都意味着巨大的需求。

和任何產品一樣,房地產從完成的那一刻起,升級需求也就隨之而生。手機如此、汽車如此、電腦也是如此。現代建築技術使我們完全有可能像更新傢具、電器一樣更新不動產。作為幾乎所有消費的平台,住房升級帶來的需求將會遠超手機、汽車,沒有任何消費品可以企及。

因此,未來的房地產不會因增量消失而終結,而是會在巨大存量基礎上再生。二級市場變得比一級市場更重要,城市更新變得比新區開發更重要。資產管理將成為房地產的核心業務,發現存量資產的價值將重塑房地產業的內在邏輯。外界認為「新房的需求減少就是房地產的末日」,這種擔心完全沒有必要。

商品屬性必須恢復

很多人不理解為什麼重啟中國經濟必須要救房地產。對中國經濟而言,存量不動產不僅意味着巨大的消費富礦,同時也貯存了中國最主要的財富。過去二十年,中國中產階級之所以出現現象級的「湧現」,主要是因為房地產為核心的家庭財產擴張。彭博經濟估計,房價每下跌5%,房地產財富就會蒸發19萬億元人民幣。彭博社經濟學家Eric Zhu警告說:「這可能只是未來幾年更多財富損失的開始。除非出現大牛市,否則金融財富的小幅增長不太可能抵銷房地產財富的損失。」

不僅是家庭部門,中國地方政府、企業、家庭最核心的資產都是不動產。如果說發達國家財富很大程度體現在股票等形態的資本上,救經濟先要救股市,那麼中國的財富主要都體現在房地產上,因為市場交易中的不動產價格會給所有存量不動產定價,所以中國經濟要恢復增長就一定要救房地產。需要強調指出的是,救房地產的目的不是要賣更多的房和地,而是要恢復房地產作為資產的流動性──應將不動產價格恢復作為比房地產規模恢復更重要的政策目標。

當前房地產無序潰退的一個主要原因,就是政策執行部門將「房住不炒」錯誤解讀為「打壓房價」,房地產供給規模完全失控。實踐也證明筆者之前的預測,打壓房價不僅無助於無房者購房,反而借金融系統將風險傳導到所有市場主體(政府、企業、家庭),使得全社會收入同步下降造成消費全面降級。因此,未來房地產工作核心,就是必須盡快恢復不動產的商品屬性。只有不動產價格回升,存量資產的價值才能恢復,金融系統才能擁有高流動的抵押品,債務問題才能解鎖。

產業轉型化危為機

我們必須清楚意識到,現在面對的就是一場戰爭,主戰場就是房地產。此時最大的危險就是猶豫不決,低估戰爭的烈度。應當把保障房為核心的房地產轉型從之前的戰術級別,升級為戰役級別。鑒於這一戰役的投入之大,任務之艱巨,政策之複雜是前所未有的,有必要在中央層面成立由熟悉財政、金融、土地和地方政府運作的精幹力量組成的「總前委」,協調金融、住房、土地、地方政府利益和政策矛盾,必要時直接下場推動重點城市的保障房建設。

2024年,還債進入高峰。中國經濟將會比2023年更加困難。對此,我們必須有充分的準備。也正因如此,中央決定的房地產轉型必須以超常的力度和速度堅決執行。以保障房為核心的房地產政策,顯示出決策者已經意識到問題的癥結所在。財赤突破3%也意味着過時的財政禁忌正在被突破。現在需要的就是最快的戰役展開。只要政策和財力及時到位,2024年中國房地產完全可能化危為機,房地產不僅會再次成為增長的動力,還將在中國歷史上第一次解決人民「住」的問題。

1989年面對美國比今天嚴厲得多的制裁、封鎖,中國經濟跌到了谷底。很多人(包括我本人)對中國經濟的看法遠比今天更悲觀。但是1990年城市土地有償使用的政策的推出,使得中國經濟在1991年實現了出乎所有人意料的V形反彈,1992年鄧小平南方講話則進一步鞏固了改革開放的大趨勢,整個社會信心為之一振。今天,中國房地產向雙軌制的轉型也具有類似的政策效果。有理由相信,大規模的保障房建設將會像土地有償使用政策那樣,幫助中國經濟突破封鎖,再次起飛。

(註:原文標題為《我為什麼看好2024年的房地產》,獲作者授權後刊登內容有刪減。)

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