近期香港特區政府賣地並不算理想,因此很多人都關心「造地」,以及造地之後應如何管理土地供應。筆者在這裏分享一下個人的看法:
筆者當然同意現在因為消費情緒低迷,如果市場回復正常運作,實際上還未算是有足夠的住宅供應。筆者也同意平衡供求的重要性,甚至供應要遊刃有餘,例如可儲備更多的「熟地」作應變之用。政府要有主導權完全正確,但一定不可以供過於求。筆者認為,市民都會同意造地,大家討論重點應該是:「如何管理資源,做到不過分供應。」
一個基本的邏輯就是填海的土地成本,不可能低過原本在曬太陽的土地。當然樓價高的時候地皮有價,填海建築費的確有機會低過高價地皮,但當樓價下跌之後,填海造地本來是可以用來平衡土地價格的上策,可能就變成下策。
因時制宜,填海可以發揮博弈功能。地價成本高,就會衍生更高的樓價,而以千億計的工程一定引起更高的通脹,填海造地其實是雙刃劍,一定要好好運用。政府是造地者,但不是造物主,應該要謙卑面對市場,做合適的準備,做太多、太少、太早或太遲都不適合。
適時推穩樓市措施
此外,筆者同意政府繼續出甜招救市,樓市下跌兩成左右可以視為正常調節,但若超過安全界線,就會影響經濟結構,製造出民生風險。一層自住樓宇是市民努力多年的成果,亦是安居樂業安享晚年之根據,更加是社會的資本,政府有保護的責任。至於「近年香港劃了不少鐵路和公路線,將來的需求有這麼多嗎?」基建計劃的偉大是為將來社會需要做準備,準備必須因時制宜、但要明白市場需要多少不是完全由政府設計和決定,許多時是由市場決定。政府只是應付市場的角色,也是管理上的問題。
最後想補充的是:香港樓市已經被多種外圍因素影響多年,在應對策略下難免有所扭曲,市場已出現了「不同板塊需求各不同」的問題,例如根據屋宇署樓面面積200呎或以下(不包括廚廁)的單位動工量比例由2013年的5%增加至2023年的逾5成,而樓面面積401呎至600呎單位的動工量比例由2013年的24%下降至2023年的2%,納米單位供應趨勢增加,而較大面積的單位供應大減!所以政府做好管理和分配市場上的供應十分重要。相信以本屆政府的開明作風,能應付得更好。
(作者為祥益地產總裁)