自9月26日中央政治局會議首提「要促進房地產市場止跌回穩」之後，房地產政策優化按下了快進鍵，圍繞促進房地產市場止跌回穩的一攬子存量和增量政策相繼出台，政策預期不斷改善。作為政策儲備工具之一，取消普通住宅和非普通住宅標準舉措亦是瓜熟蒂落。
繼財政部、稅務總局、住房城鄉建設部11月13日發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》後，北京、上海、廣州、深圳等一線城市積極響應，相繼於近日出台了取消普通與非普通住宅標準的新政。這一舉措將改變什麼，將給止跌回穩中的房地產市場帶來怎樣的催化效應？
住宅之普通與非普通本無確定的標準，住房造價、內外裝飾以及設計的格調等都可能成為判定依據。一般認為，普通住宅是指按所在地一般民用住宅建築標準建造的居住用房屋，目前多為多層、小高層和高層住宅，而高級公寓、別墅、度假村等不屬於普通標準住宅。官方對普通與非普通住宅標準的認定，主要根據小區的建築容積率、單套建築面積、實際成交價格等條件劃分。
有關普通住宅與非普通住宅的概念和標準最早提出於2005年。2005年5月，針對當時一些地區存在房地產投資規模過大、商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等問題，為保持樓市健康發展，國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知（以下簡稱《通知》）。《通知》要求住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，並明確開工、竣工面積和佔住房建設總量的比例；要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。
《通知》明確了對普通住房的差異化稅收激勵政策，規定個人購買普通住房2年或以上轉手交易的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過2年或以上轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。同時明確了享受優惠政策的普通住房標準：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。《通知》允許單套建築面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。也就是說普通住宅單套建築面積上限可放寬至144平米。這就是144平米作為普通與非普通住宅分界線的由來。
居民對大面積住宅需求增
設定普通住宅與非普通住宅標準，並針對普通住房提供更多的稅收優惠，其初衷是為了做好房地產市場供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展。在住房供求極不平衡的「缺房子」時代，鼓勵和加大普通住房供應，無疑是最大限度增加房屋供應、滿足居民剛性住房需求的必然選擇。因為普通住房基本對應着居民的基本居住需求相關，而非普通住房則可能涉及更高端的住宅市場。
作為房地產調控政策之一，普通住宅與非普通住宅的邊界隨着調控重心的調整和房地產市場供求關係及結構的變化，其存在的意義也正逐漸淡出。因此，取消普通住宅和非普通住宅的呼聲也逐漸增強。二十屆三中全會從加快構建房地產發展新模式出發，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，從促進房地產止跌回穩目標出發，進一步優化了住房交易契稅政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。同時明確，有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準後，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免徵土地增值稅。特別指出，北京、上海、廣州和深圳，凡取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年或以上的住房對外銷售的，免徵增值稅。
至此，作為房地產調控政策工具，取消普通住宅與非普通住宅標準政策呼之欲出。在此背景下，北京、上海、深圳、廣州先後於11月18日至22日取消普通住宅和非普通住宅標準。決策層將取消普通住宅和非普通住宅標準作為推動房地產止跌回穩一攬子政策的疊加措施，有其現實考量和深遠意義。
首先，在房地產市場供求關係發生巨大變化，劃定普通與非普通住宅界限已不合時宜。隨着居民對居住環境條件和質量不斷提升，對大面積、低密度住宅的需求明顯上升。而計劃生育政策鬆綁之後，多孩家庭的增加，特別是經歷3年疫情後人們居住理念的改變，進一步擴大了上述需求，使得原來設定的普通與非普通住宅界限已不合時宜。實際上，近年來房地產投資結構的變化也反映了市場對大面積、低密度住宅需求的上升。
截至2023年末，單套建築面積144平米以上住宅累計投資額佔全部住宅的比重已由2022年初的14.53%上升至17.12%。144平米以上住宅投資同比增速為0.4%，而同期全部住宅投資同比增速為-9.3%。
買家稅費減輕 置業負擔降
其次，普通與非普通標準設定本身存在不合理性，取消恰是市場的糾偏。由於對普通與非普通住宅標準的界定，本身缺乏科學依據，而且不同地區的劃分標準並不一致，導致政策執行中存在地域差異，影響了稅負政策的公平性和一致性。由於普通住宅與非普通住宅在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異，一些住宅僅因面積或價格略高便被貼上「非普宅」標籤，對房屋價值造成扭曲，使得市場不夠透明和公正，導致交易稅費增加、首付比例提升，加重了購房者的負擔。
第三，取消普通與非普通住宅標準有助於激活市場，推動房地產市場止跌回穩。如前所述，近年來新建商品房面積結構愈來愈趨向於大面積，大平層、低密度住宅的市場需求明顯上升。因此，取消普通住宅與非普通住宅標準，將大大降低購房者的交易成本，從而鼓勵購買大面積住宅。
或許與限購、限售、限貸等限制性調控措施的退出相比，取消普通與非普通住宅標準、消除普通與非普通稅收政策上的差異性，僅僅是推進房地產市場止跌回穩一攬子增量政策中的小切口。但正是這一小切口，抓住了當前房地產市場的特徵與痛點。
增強住宅流動性 釋放活力
直觀地看，取消普通與非普通住宅標準最直接的效應是降低購房交易成本，從而激發居民購房意願。更深層看，這一舉措真正把握了當前房地產市場的新格局。中國已經進入存量房時代，新盤市場的止跌回穩，很大程度上依賴於二手房市場的回暖。在市場購買力受制、收入預期下降的情況下，使得新盤市場的流動性很大程度上依託於二手房市場的活躍及購買力的釋放。而流動性從二手房市場流向新盤市場，一個基本邏輯是對改善性住房需求的激活。最直接的模式是，居民存量普通住宅向非普通住宅的轉化。而制約這一轉化的，除了市場預期等因素影響外，交易成本也是重要的因素。若要將普通住宅換成面積較大的非普通住宅，在購買環節需要付出較高的稅費成本。
當然，也要看到取消普通與非普通住宅標準的適時適當性。對許多城市而言，取消普通與非普通住宅交易，從稅收角度將直接帶來地方財政的壓力。
相較之下，一線城市在這方面的迴旋空間更大些，因而也具備率先而動的條件。考慮到市場的聯動性與外溢性，從推動全國房地產市場止跌回穩目標看，或有必要增強區域、城市間政策的聯動和協同。
（作者為中央財經大學綠色金融國際研究院特邀高級研究員）
