行政長官李家超於今年施政報告中，提出在北部都會區試行「片區開發」模式，並在洪水橋／厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城設置了三個片區開發試點。片區開發雖然對香港來說不算全新概念，但涉及到大型園區建設，則內地明顯有更豐富的經驗。北都作為香港打造未來新產業的戰略重地，發展不容有失，在片區開發方面，香港可以積極借鑒內地成功經驗，務求令北都建設提速提效。

片區開發的意思，就是政府把一定面積的土地出售給發展商，由發展商負責土地平整和興建住宅、工商業園區，以至公共設施的建設。從明顯的好處看，片區開發能使政府節省大筆發展開支，還能在土地未完成平整便推出市場，較早獲取收入改善財政。對於現時面對財赤和大型基建不時超支的特區政府來說，是一個相當有利的發展模式；同時對發展商來說，確保相關工程完成代表着土地的升值，也能變相提升項目開發的速度。

但另一方面，片區開發將巨大開發成本轉移到發展商身上，自然也涉及到一定的風險管理問題。而政府作為項目的最大推動者，如何能吸引更多發展商參與開發，並確保片區得以長期經營讓發展商收回成本，便是其中的關鍵所在。

賣地政策可以更靈活

自1979年，深圳蛇口建立了全國第一個對外開放工業區之後，片區開發在內地便成為一種普遍的發展模式，多年以來，也積累了不少經驗可供特區政府參考。

第一，是以企業為主體。片區開發之所以能在內地有這麼多成功的例子，便是因為其容許企業，亦即發展商擔當開發主體的角色，由企業自身決定如何發揮品牌優勢和專長，而政府則負責背後的監管和審批，保障項目的規劃符合公眾利益。

根據發展局最近的說法，其強調在片區開發上不會「賤賣土地」，同時以住宅地塊的地積比、創科地塊的開發要求等規管區內土地用途。從現實角度來說，高地價和硬性規定的土地用途比例，都無可避免地限制開發商規劃的靈活性，也間接限制其開發策略。如果在初期風險較高，也就意味只有大發展商才具備能力發展相關項目，把佔香港工商界絕大部分的中小企隔絕在外。

早前發展局已提出可考慮分期繳付地價，或前期支付較低地價，日後再與政府分紅，或鼓勵位於市區的工業設施遷至北都區等。除此之外，政府也可以考慮以股權合作、委託運營，包括容許參與招商引資、產業導入等形式與企業合作。

例如上海浦東新區的張江科學城，其開發主體除了負責房地產開發、園區建設之外，還參與了旗下項目的招商引資和產業孵化，親自投資有潛力的初創和創科企業，吸引了大量優質企業落戶。現時張江科學城匯集了45家上市企業，吸引了超過150家創投機構落戶，並孵化了逾2600間初創，是內地發展最蓬勃的園區之一。

除此之外，當局也可以參考業界意見，考慮更靈活的賣地。但為防勾地如以往般變成被大地產商「壟斷」，政府也可以為勾地者加入保障條款，例如強制設一定土地面積予勾地者進行開發。此舉能刺激地產商買地之餘，亦能鼓勵中小型發展商參與北都發展，減少各種付出的成本以降低風險。

第二，是以產業為主導。北部都會區要發展成功，最終還須視乎人才和企業的落戶。如果沒辦法吸引到人才和企業，也就代表園區的發展空間有限，長遠更會窒礙發展商參與的意願。因此，政府如何為區內人才企業提供一個良好的就業、營商環境，便是賴以成功的關鍵。

人才是發展成敗關鍵因素

以蘇州工業園區為例，有意創業者可以透過公共服務平台，一人一年拿出2400元，便能租一張辦公桌，再以此工位為地址註冊一間初創公司。雖然這項措施聽上去非常「簡陋」，但就結果而言，相關平台卻成功孵化出超過60名科技領軍人才。此外，園區還設「一站式」服務中心、授權業務全部實施網絡報批、實施加工貿易手冊電子審批試點……簡單來說，就是為培育新產業盡一切可能提供便利、優質服務，做到「無事不擾、有求必應」。

又以上海臨港新片區為例，其不但容許區內高等院校、科研機構可以將相關科研成果的所有權賦予成果完成人或團隊，亦賦予科研人員不低於10年的職務科技成果長期使用權；而相關部門可以推薦在臨港新片區內工作的外籍高層次人才、緊缺人才以及符合條件的外國投資者申請永久居留，包括其外籍配偶、未成年子女申請，也可以在一定條件下放寬年齡、學歷和工作經歷等限制，給予兩年以上的外國人來華工作許可；又容許銀行直接為企業辦理資本金入賬業務，盡一切可能挽留人才企業，並提供資金自由便利，讓海內外投資者有更大的活躍空間。過去5年，新片區地區生產總值年均增長21.2%、全社會固定資產投資年均增長39.9%、稅收年均增長16.2%，成績可見一斑。

北部都會區發展現時正處於起步階段，不少具體舉措仍有待政府和社會各界共同摸索。但無可否認的是，北部都會區是香港經濟發展的新引擎，未來新田科技城、北區醫院、北都公路等基建陸續落成，將成為香港推動研究科技產業發展和推動經濟的核心，蘊藏着巨大機遇。政府在北都發展上更不能默守成規，要積極借鑒外地經驗，還要發揮改革思維招商引才，才能將北都建設好、發展好。