香港樓市發展到目前情況，已是完全解決所謂的「上車問題」。因為樓價已是平民價或者說是實用價，在用家的角度看，是物有所值。換言之，樓市的投資潛力其實是算附送的了。現在樓價已低過建築成本，政府難以在賣地上獲取收入，用現時的樓價減去息口及建築成本，發展商已難用高溢價買地。

供樓開始平過交租，買樓收租開始變得吸引，回報率趨升。與汽車市場比較，一輛汽車使用十年後再賣出去會出現大折讓，但買樓自用或收租，十多年後的樓價正常應該升很多，假設不升也很難出現大折讓。

現在的樓價既然是實用價，只要香港的金融中心之路不變，來自世界各地不同的長、短線居住人口也會不斷出現，租金上升是大勢所趨，樓宇升值潛力不會消失。現在極可能是樓價最平的一個時段，如作為一名投資者，目前或是較佳入市時機。

買樓有風險，但不買的風險亦在繼續增加。有些人的邏輯是「樓價跌，持有物業的人就會破產，所以唱跌的人將來會得益。」但如果他們真的要得益，首先要確定買了樓這班人會破產，如果不是因為借貸過多，買樓收租足夠供樓，要原本買樓的人破產並不容易。

即是說，按目前市道，只有借貸過高的人才有可能蝕錢，才有可能面對財務考驗。從數據所見，香港絕大部分人都不屬於借貸過高。

大家都知道，外國人用不同的話題及手段對付香港，筆者認為，應該要小心一些外資銀行有否將在香港運作的金融，包括Call Loan（收回貸款）武器化？以上的疑問其實沒人可以肯定，但亦沒人可以否定。有些銀行過分收緊貸款不排除是對中國經濟存在偏見。因此，本港應該更積極爭取主動，維持金融市場穩定。

（作者為祥益地產總裁）