北部都會區土地收儲面臨程序複雜、爭議調解耗時等問題，市場關注如何平衡「提速」與「公平補償」。團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺表示，特區政府已在平衡「提速」與「公平補償」作出優化措施。歸根究柢，在市況未明朗情況下，發展商傾向以較審慎態度參與北都區發展，特區政府應加快北環綫及跨境鐵路等基建建設，明確創科、教育及醫療項目時間表，增強市場信心，吸引業權人參與換地或投資。
葉文祺表示，以往特區政府若需要收回新界私人土地發展，會依據《土地收回條例》（Cap. 124），按「特惠補償率」賠償農地（現時每方呎1032元）及屋地（現時每方呎1876元）。然而，特區政府與業權人常因補償金額爭議，拖延進度。
為此，特區政府推出「加強版傳統新市鎮發展模式」，如古洞北／粉嶺北及洪水橋／厦村新發展區，原則上特區政府會收回私人土地後撥作各種發展用途，但業權人在此模式下可申請「原址換地」，免卻特區政府回收、平整及招標土地程序，讓土地業權人直接參與發展，並分享收益，但他們仍需補償地價。
促進連繫大灣區內地城市
儘管此模式增加靈活性，經濟環境低迷下，業權人為保留現金流，常放棄換地，選擇特區政府回收土地，間接影響進度。因此，2024年施政報告提出試行「片區開發」，選取具規模地塊由中標發展商綜合開發，負責土地平整及基建，保留住宅用地自行發展，產業及公共設施用地則交回特區政府。此模式減輕特區政府平整成本，發展商毋須一次性支付高額地價，緩解雙方財務壓力。
不過，葉文祺指，現時香港試行的「片區開發」規模過小，發展商只負責平整土地，未能發揮綜合開發優勢。建議特區政府先加快北環綫及跨境鐵路等重型交通建設，各片區能夠連繫大灣區城市，增強市場信心。此外，特區政府應擴大片區規模，善用發展商的市場觸覺，優化土地用途，涵蓋混合產業、住宅及配套設施，特區政府在適當時候介入，避免出現發展失衡的情況。配套政策上，可提供針對性稅務優惠（例如，創科企業在落戶初期減免利得稅）及便利兩地人才交流措施（例如人臉識別及出入境白名單等），吸引企業及專業人士入駐，加速產業生態系形成。
平衡開發效率與規範
有意見指現行《城市規劃條例》、《收回土地條例》等制約北都區開發效率，建議設立「北都區特別法」以提速進程。葉文祺指，發展土地一般透過「法定圖則」、「地契」及「建築物條例」三大規範工具，確保發展有序進行，但規管範疇偶有重疊，拖慢發展進度。因此特區政府已修訂《城市規劃條例》及採取精簡程序措施，要求決策局和部門以促進者思維處理申請，提升發展效率。
葉文祺表示，三大規範工具需平衡效率與規範，以「片區開發」為例，法定圖則可允許靈活土地用途，但需透過地契及建築規範，確保社區設施、景觀及安全要求按照規劃願景，貫徹執行。有意見提議設立「北都區特別法」，但他認為這可能造成雙重標準，引發業界混亂，不宜推行。
