近兩年一手新盤供應量多，發展商除減價賣樓外，也減少洽商換地補地價，特區政府也大幅減少賣地數量及規模，以穩定樓市供需。今年上半年特區政府地價收入錄得約71.1億元，雖然處於偏低水平，但已較去年同期的55.2億元回升29%。

萊坊指出，目前樓市雖有見底回穩跡象，但發展商仍維持審慎投地或換地改契等投資，出價會嚴控風險，宜推出規模較小的地皮，以免出現流標。\大公報記者 劉向陽

據差餉物業估價署編製的私人住宅售價指數，樓價自2021年9月見398.1點歷史高位後，持續反覆下滑，今年5月指數最新報286.6點，累積下跌28%。另外，樓價下跌，一手住宅需求也減弱，過去兩年半的潛在供應持續在10萬伙以上，其中貨尾存量翻倍至2.8萬伙，因而發展商買地欠積極性，導致多幅地皮流標收場。

特區政府近兩年雖然無明確要暫停賣地，但已明顯拖慢賣地安排及減少賣地數量，每季只安排一幅中小型住宅地皮招標，甚或如去年首季更暫停推出住宅地。此導致自2006年後，2024年上半年再出現18年來首次零賣地情況（不計加油站、充電站及電訊站地皮），因而賣地收入為零。至於今年上半年情況稍為好轉，期內共賣出3幅地皮，收入48.9億元，為16年來次低，其中兩幅小型住宅地皮成交價同為6億元，而青衣物流地則以36.786億元成交。

補價收入22億 16年最少

地皮招標收入雖較去年同期好，但私人市場的換地改契情況則不如去年，兼且洪水橋第32A至D區的4宗大型原址換地個案，因特區政府檢討土地用途而延後完成期限，導致今年上半年暫錄的補地價收入僅22.2億元，為2009年後的16年新低。其中，逾億元補地價的住宅用地，只有洪水橋第34B區原址換地及東涌東站首期物業發展項目。初步總結，特區政府今年上半年的地價收入約71.1億元，較去年同期的55.2億元增加29%，但仍是近19年的第二低。

由於洪水橋4宗原址換地的期限延至今年12月底，即使屆時能達成協議，以百億元的補地價卻只能計入明年庫房收入。另外，目前環球政經局勢多變，樓市雖有止跌回穩跡象，但相信特區政府未來只會維持少量推地，加上發展商未積極進行換地補地價，即使下半年落實推出北部都會區首幅片區開發土地招標，然而基於其規模龐大及複雜性，應須數月時間讓財團考慮及估算入標風險，估價地價收入維持低企。不過，慶幸的是，7月有兩幅現代多層產業大樓土地截標，若成功售出，今年全年的地價總收入應超過去年的百億元水平。

新盤低價去貨 樓市回升需時

萊坊執行董事兼大中華區估價及諮詢部主管方耀明表示，近期住宅樓市交投好轉，反映市場購買力存在，不過成交價未見明顯回升跡象，發展商繼續減價賣樓，可見樓市仍未真正回升，發展商對後市走向疑慮未消，難以說服他們重新大舉增加土地發展儲備。因此，未來發展商仍審慎處理投地或換地改契發展等投資，如選擇一些位置較好及社區配套較成熟的地皮，在嚴控風險下謹慎出價。

他相信，特區政府面對發展商低增意欲，本財年應減慢推地步伐，兼以規模較小地皮為主，以免大規模地皮出現較大流標機會，對市況帶來負面影響。

至於特區政府有意借助市場力量，加快發展北部都會區。方耀明指出，必須顧及發展商對新區發展周期長會增加財務承擔的風險，提供一些鼓勵措施或政策來吸引他們參與的興趣，締造雙贏局面。